국토교통부 고시 「민간건설공사 표준도급계약서」를 법제처가 게시한 파일입니다. 건설산업기본법 제22조 제3항에 따라 국토교통부장관이 계약당사자가 대등한 입장에서 공정하게 계약을 체결하도록 하기 위해 정한 정부 표준계약서이고, 같은 항은 표준계약서의 작성 및 사용을 권장하라고 정하므로 이 서식을 반드시 써야 하는 것은 아닙니다. 파일은 2026. 1. 16. 일부개정(국토교통부고시 제2026-34호)된 판입니다.
이 계약서는 민간건설공사에서 공사를 맡기는 도급인(발주자)과 이를 맡는 수급인 사이의 도급계약용입니다. 수급인이 맡은 공사를 다시 제3자(하수급인)에게 주는 하도급계약은 서식이 다르며(건설산업기본법 제22조 제3항은 하도급의 경우 공정거래위원회가 권장하는 건설공사표준하도급계약서를 따로 둡니다), 이 사이트에도 별도 페이지가 있습니다. 문안에는 특정 기관명이 들어 있지 않고 「도급인」「수급인」으로 쓰여 있어 이름·주소만 채우면 되지만, 원본이 쓰는 「건설업자」는 현행 법에서 「건설사업자」로 표기됩니다.
파일은 표지 한 장(15개 칸과 서명란)과 붙임 「민간건설공사 표준도급계약 일반조건」(제1조~제42조, 제22조의2 포함)으로 이루어져 있습니다. 원본은 계약문서를 도급계약서·일반조건·공사계약특수조건·설계서 및 산출내역서의 다섯 가지로 구성하므로(제3조 제1항), 이 파일에 없는 공사계약특수조건·설계서·산출내역서는 따로 준비해야 합니다.
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법제처에 게시된 국토교통부 고시 「민간건설공사 표준도급계약서」 원본의 칸과 조(條) 순서를 그대로 따랐습니다. 표지에 해당하는 「민간건설공사 표준도급계약서」 15개 칸을 먼저 보이고, 이어서 붙임 「민간건설공사 표준도급계약 일반조건」의 제1조부터 제42조까지(제22조의2 포함)를 원문 그대로 옮겼습니다. 원본에서는 확약 문구와 서명란이 표지 아래, 일반조건 앞에 있지만 화면에서는 맨 아래에 모았습니다. 일반조건은 빈칸 없이 그대로 쓰는 문안이라 파랗게 표시한 부분은 표지 15개 칸뿐입니다. 서울의 3층 근린생활시설을 새로 짓는 경우를 예로 채웠고, 인물·주소·금액·날짜·비율은 모두 설명용 가상 값이며 적정한 금액이나 비율이라는 뜻이 아닙니다. 하자담보책임 칸은 세 공종만 예로 들었습니다.
위 내용은 작성 방법을 보여주기 위한 예시입니다. 실제 인물이나 사건과 관계가 없습니다.
건설산업기본법 제22조 제2항은 건설공사 도급계약의 당사자가 계약을 체결할 때 도급금액, 공사기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 계약서에 분명하게 적고, 서명 또는 기명날인한 계약서를 서로 주고받아 보관해야 한다고 정합니다. 같은 법 시행령 제25조 제1항은 적어야 할 사항으로 공사내용, 도급금액과 그 중 임금, 공사착수와 완성의 시기, 선급금·기성금의 지급 시기·방법·금액, 설계변경·물가변동에 따른 변경, 인도를 위한 검사 시기, 공사완성 후 도급금액의 지급시기, 지체 시의 위약금·지연이자, 하자담보책임기간 및 담보방법, 분쟁 해결방법 등을 제1호부터 제18호까지(제8호의2 포함) 나열합니다. 이 서식은 표지의 15개 칸과 일반조건의 조항이 이 사항들을 나눠 담고 있습니다. 표지에 칸이 있는 사항은 비우지 말고, 칸이 없는 사항은 일반조건의 해당 조(제7조 건설기술자 배치, 제14조 산업안전보건관리비, 제15조 퇴직공제, 제27조 준공검사, 제28조 대금지급, 제29조 폐기물, 제41조 분쟁의 해결)에 들어 있는지 대조해 보세요. 빠진 사항은 공사계약특수조건에 적습니다.
건설산업기본법 제88조 제1항은 건설사업자가 도급받은 공사의 도급금액 중 그 공사(하도급한 공사 포함)의 근로자에게 지급해야 할 임금에 상당하는 금액은 압류할 수 없다고 정하고, 시행령 제84조 제1항은 그 금액을 도급금액 중 산출내역서에 적힌 임금을 합산해 산정한다고, 제2항은 발주자가 그 임금을 도급계약서에 분명하게 적어야 한다고 정합니다. 원본 각주의 「동시행령 제84제1항」은 이 시행령 제84조 제1항을 가리키는 것으로 읽힙니다. 그래서 노무비는 산출내역서의 임금 합계와 맞아야 합니다. 또 법 제22조 제7항은 고용보험·국민연금·건강보험·노인장기요양보험료 등 건설사업자가 의무적으로 부담하는 비용을 도급금액 산출내역서에 분명하게 적도록 하는데, 일반조건 제14조 제1항과 제15조 제2항도 도급인이 이 비용을 계약금액에 계상하도록 정합니다.
기성부분금은 제24조에 따라 수급인이 검사를 요청하면 도급인이 지체 없이 검사하고 결과를 통지하며, 14일 이내에 통지가 없으면 검사에 합격한 것으로 보고, 검사 완료일부터 14일 이내에 지급합니다. 준공 후 대금은 제27조 제1항에 따라 도급인이 통지를 받은 뒤 10일 이내에 검사 결과를 통지하지 않으면 10일이 지난 날 합격한 것으로 보고, 제28조 제2항은 특약이 없으면 목적물을 인도받음과 동시에 대금을 지급하게 합니다. 민법 제665조 제1항도 보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하라고 정합니다. 기한을 넘기면 제28조 제3항에 따라 지급기한 다음 날부터 지급하는 날까지의 일수에 표지 13번의 지연이자율을 적용한 이자를 더해 줘야 하고, 이 이율은 시중은행 일반대출 연체이자율 수준을 감안해 상향 적용할 수 있다고 적혀 있습니다. 13번 칸에 구체적인 이율을 적어 두세요. 참고로 민법 제379조는 이자 있는 채권의 이율을 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼으로 정합니다.
건설산업기본법 제22조의2 제1항은 국가, 지방자치단체 또는 대통령령으로 정하는 공공기관 외의 자가 발주하는 공사에서 수급인이 발주자에게 계약의 이행을 보증하는 때에는 발주자도 공사대금의 지급을 보증하거나 담보를 제공해야 한다고 정합니다. 발주자가 이를 하기 곤란하면 수급인이 그에 상응하는 보험 또는 공제에 가입할 수 있도록, 계약의 이행 보증을 받은 날부터 30일 이내에 보험료 또는 공제료를 지급해야 합니다. 같은 조 제2항은 소규모공사 등 대통령령으로 정하는 건설공사는 이를 하지 않을 수 있다고 하므로, 해당 여부는 시행령을 확인하세요. 일반조건 제4조 제4항·제5항이 같은 내용을 계약에 옮겨 놓았습니다. 도급인이 지급보증·담보 제공·보험료 지급을 하지 않으면 법은 수급인이 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 시공을 중지할 수 있다고 하는데(제3항), 일반조건 제4조 제5항은 수급인이 15일 이내 도급인에게 그 이행을 최고하고 시공을 중지할 수 있다고 적습니다.
건설산업기본법 제28조 제1항에 따라 수급인은 건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중 먼저 도래한 날부터, 구조내력에 해당하는 경우 10년, 그 밖의 경우 5년의 범위에서 공사의 종류별로 대통령령이 정한 기간에 발생한 하자에 담보책임이 있습니다. 시행령 제30조 제1항과 별표 4가 그 기간을 정하는데, 예를 들어 건축에서 대형공공성 건축물(공동주택, 종합병원, 관광숙박시설, 문화 및 집회시설, 대규모 점포와 16층 이상 기타 용도의 건축물)의 기둥 및 내력벽은 10년, 그 외 건축물의 구조상 주요부분은 5년, 방수는 3년, 도장은 1년입니다. 예시의 5년·3년·1년이 이 값에서 나왔습니다. 법 제28조 제3항 단서에 따라 도급계약에서 기간을 따로 정하려면 시행령 제30조 제2항에 따라 따로 정한 기간과 그 사유, 그로 인해 추가로 드는 하자보수보증 수수료를 도급계약서에 알 수 있게 적어야 합니다. 일반조건 제31조 제1항의 하자보수보증금은 표지의 보증금율을 계약금액에 곱한 금액이고, 이 서식은 비율을 정해 두지 않고 칸만 둡니다.
일반조건 제30조 제1항은 수급인이 준공기한 안에 공사를 끝내지 못하면 매 지체일수마다 표지의 지체상금율을 계약금액에 곱한 금액을 도급인에게 내게 합니다. 도급인의 귀책사유로 준공검사가 지체된 경우와 불가항력 등 네 가지 사유로 지체된 경우는 그 일수만큼 내지 않습니다. 제17조 제4항은 연장을 승인한 기간에 지체상금을 부과하지 못하게 하고, 제30조 제4항은 계약 당사자 간에 별도로 정한 바가 없으면 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령 등에 따라 공공공사 계약체결 시 적용되는 지체상금율을 따른다고 합니다. 12번 칸에 비율을 직접 적어 이 조항이 적용되지 않게 할지 정하세요. 민법 제398조는 손해배상액의 예정을 허용하면서 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 하고(제2항), 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다고 합니다(제4항). 건설산업기본법 제22조 제5항 제5호도 계약불이행에 따른 손해배상책임을 과도하게 경감하거나 가중해 상대방의 정당한 이익을 침해하는 부분은 무효라고 정합니다.
일반조건 제34조는 도급인이 해제·해지할 수 있는 경우를 착공기일을 넘기고도 공사에 착수하지 않은 경우, 책임 있는 사유로 준공기일 안에 완성할 가능성이 없음이 명백한 경우, 지체상금이 계약보증금 상당액에 이르고 기간을 연장해도 완공 가능성이 없는 경우, 그 밖에 계약조건 위반으로 계약목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로 열거하고, 제35조는 수급인이 해제·해지할 수 있는 경우를 계약금액이 100분의 40 이상 감소한 때, 도급인 책임 있는 공사 정지기간이 공사기간의 100분의 50을 초과한 때, 도급인이 정당한 이유 없이 계약내용을 이행하지 않아 적정이행이 불가능한 때, 제4조 제5항의 기간 안에 지급보증 등을 하지 않은 때로 열거합니다. 해제·해지는 서면으로 이행기한을 정해 통보한 뒤 그 기한 안에 이행되지 않을 때 통지로 효력이 생깁니다(제34조 제2항). 법에도 별도 사유가 있어서, 법 제22조의2 제3항은 도급인이 최고한 기간 안에 지급보증 등을 하지 않으면 수급인이 도급계약을 해지할 수 있다고 하고, 법 제28조의2 제3항은 건설사업자가 직접시공계획을 통보하지 않았거나 그 계획대로 시공하지 않으면 발주자가 도급계약을 해지할 수 있다고 합니다. 민법 제673조는 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인이 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 이 규정들이 겹칠 때 어느 것이 적용되는지는 사안마다 다르므로, 분쟁이 생기면 변호사 등 전문가에게 확인하세요.
일반조건 제3조 제3항은 이 조건 외의 특약 중 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 특약 여섯 가지를 그 부분에 한해 무효로 정하는데, 건설산업기본법 제22조 제5항의 여섯 가지와 같은 취지입니다. 계약체결 이후 설계변경·경제상황 변동에 따른 계약금액 변경, 공사내용 변경에 따른 계약기간 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 않거나 떠넘기는 경우, 예상하기 어려운 내용의 책임을 상대방에게 떠넘기는 경우, 정함이 없을 때 일방의 의사에 따르도록 하는 경우, 손해배상책임을 과도하게 경감하거나 가중하는 경우, 민법 등이 인정하는 상대방의 권리를 상당한 이유 없이 배제하거나 제한하는 경우입니다. 제42조는 이 계약에서 정하지 않은 사항을 합의로 특약으로 정할 수 있다고 하므로, 공사계약특수조건과 표지 15번 기타사항을 쓸 때 이 여섯 가지에 해당하지 않는지 확인하세요.
인지세법 제3조 제1항 제3호는 도급에 관한 증서 중 법률에 따라 작성하는 문서로서 대통령령으로 정하는 것을 과세문서로 정하고, 시행령 제2조의3 제1호가 건설산업기본법 제22조에 따라 작성하는 도급문서를 들며, 세액은 같은 항 제1호의 세액과 같습니다. 기재금액이 1억원 초과 10억원 이하이면 15만원, 10억원을 초과하면 35만원입니다(그 아래 구간은 법 제3조 제1항 표를 보세요). 문서를 2인 이상이 공동으로 작성하면 작성자가 연대하여 납부할 의무가 있고(제1조 제2항), 일반조건 제3조 제4항은 인지세를 수급인과 도급인이 각 50%씩 부담한다고 정합니다. 전자문서도 과세대상에 포함되며(제3조 제3항), 납부는 종이문서용 전자수입인지를 붙이거나 납부 사실을 표시하는 방법 등으로 하고 기한은 문서 작성일이 속하는 달의 다음 달 10일까지입니다(제8조). 이 서식은 계약서를 2통 작성하므로 통마다 어떻게 내는지는 관할 세무서에 문의하세요.
표지만 쓰면 계약이 끝나는 것이 아닙니다. 원본 제3조 제1항은 계약문서를 「민간건설공사 도급계약서, 민간건설공사 도급계약 일반조건, 공사계약특수조건, 설계서 및 산출내역서」로 구성하고 서로 보완하는 효력을 가진다고 정하며, 표지 아래 붙임서류도 일반조건·공사계약특수조건·설계서 및 산출내역서를 적어 둡니다. 이 페이지의 파일에는 표지와 일반조건만 들어 있으므로 공사계약특수조건, 설계서, 산출내역서는 따로 준비해 함께 묶어야 합니다. 특히 산출내역서는 일반조건 제21조(설계변경)·제24조(기성부분금)의 단가 기준이 됩니다.
서식은 한 번에 다 채우기 어렵습니다. 체크한 내용은 이 브라우저에 저장되니 나중에 다시 오셔도 그대로 남아 있습니다.
건설공사를 맡기는 도급인(발주자)과 이를 맡는 건설업자인 수급인이 공사에 들어가기 전에 계약을 체결할 때 씁니다. 일반조건 제4조 제1항은 수급인이 계약보증금을 계약체결 전까지 납부하게 하고, 제9조 제1항은 수급인이 착공 시 착공신고서를 도급인에게 제출하게 합니다.
이 계약서는 관공서에 내는 서류가 아니라 당사자끼리 서명해 보관하는 계약서입니다. 다만 건설산업기본법 제22조 제4항은 건설사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건설공사에 관한 사항을 건설공사대장에 적도록 하고, 같은 조 제6항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 기재사항을 발주자에게 통보하도록 합니다. 방법과 시기는 시행령과 국토교통부령을 확인하세요.
원본은 이 계약의 증거로 계약문서를 2통 작성하여 각 1통씩 보관한다고 적습니다. 법 제22조 제2항도 서명 또는 기명날인한 계약서를 서로 주고받아 보관하라고 정합니다.
일반조건 제32조 제1항은 수급인이 하도급하려면 건설산업기본법과 하도급거래 공정화에 관한 법률에 따르라고 정하고, 제2항은 도급인이 시공에 현저히 부적당한 하수급인이 있으면 하도급 통보를 받은 날 또는 그 사유를 안 날부터 30일 이내에 서면으로 사유를 밝혀 하수급인 변경이나 하도급 계약내용 변경을 요구할 수 있다고 정합니다. 건설산업기본법 제29조 제1항은 도급받은 공사의 전부 또는 대통령령으로 정하는 주요 부분의 대부분을 다른 건설사업자에게 하도급할 수 없다고 정합니다. 수급인과 하수급인 사이의 계약서는 이 서식이 아니라 별도 페이지의 하도급 계약서를 쓰세요.
일반조건 제41조는 먼저 당사자가 합의로 해결하고, 합의가 안 되면 도급인과 수급인이 합의로 정하는 방법에 따라 「건설산업기본법」에 따른 건설분쟁조정위원회의 조정이나 「중재법」에 따른 중재기관의 중재 가운데 하나로 해결한다고 정합니다. 조정을 신청받은 상대방은 그 절차에 응해야 합니다(제3항). 어느 쪽으로 할지는 계약서 제41조 제2항 예시처럼 미리 정해 두세요. 신청 방법은 해당 기관에 문의하세요.
도급인과 수급인의 신분증(법인은 법인등기사항증명서와 사업자등록증), 수급인의 건설업 등록증(공사 종류에 맞는 업종인지 확인), 공사계약특수조건, 설계서 및 산출내역서, 계약보증금과 선금의 보증서 또는 입금 준비, 인지세 납부 수단, 도장(또는 서명)을 준비하세요.
아닙니다. 건설산업기본법 제22조 제3항은 국토교통부장관이 표준계약서의 작성 및 사용을 권장하게 할 뿐입니다. 이 서식을 쓰지 않더라도 같은 조 제2항에 따라 도급금액, 공사기간, 시행령 제25조 제1항의 사항은 계약서에 분명하게 적어야 하고, 같은 조 제5항의 불공정한 특약 여섯 가지는 그 부분에 한해 무효입니다. 법제처에 따르면 이 고시의 담당부서는 국토교통부 건설정책과(044-201-3506)입니다.
원본 제2조는 「도급인」을 건설공사를 건설업자에게 도급하는 자, 「수급인」을 도급인으로부터 건설공사를 도급받는 건설업자로 정의하고, 「하도급」을 도급받은 건설공사의 전부 또는 일부를 다시 도급하기 위해 수급인이 제3자와 체결하는 계약, 「하수급인」을 수급인으로부터 건설공사를 하도급받은 자로 정의합니다. 이 서식은 도급인과 수급인 사이의 계약이고, 수급인과 하수급인 사이의 계약은 별도 서식(건설산업기본법 제22조 제3항이 말하는 건설공사표준하도급계약서)을 씁니다. 하도급은 법 제29조에 제한이 있으므로 하도급 계획이 있으면 먼저 확인하세요.
일반조건 제28조 제3항은 지급기한 다음 날부터 지급하는 날까지 표지 13번의 이율로 계산한 이자를 더해 지급하게 하고, 제24조 제4항은 기성부분금의 지급 지연에도 이를 준용합니다. 제37조 제1항은 도급인이 선금이나 기성부분금의 지급을 늦추고 수급인이 상당한 기한을 정해 독촉했는데도 지급하지 않으면, 수급인이 공사중지기간을 정해 통보하고 공사의 일부 또는 전부를 일시 중지할 수 있다고 합니다. 이 중지기간은 지체상금 계산 때 공사기간에서 빠지고(제2항), 도급인이 중지 비용을 지급해야 하며 중지로 생긴 손해를 청구하지 못합니다(제3항). 제35조 제1항 제3호는 도급인이 정당한 이유 없이 계약내용을 이행하지 않아 공사의 적정이행이 불가능하다고 명백히 인정되는 때 수급인이 해제·해지할 수 있게 합니다.
건설산업기본법 제28조 제1항에 따라 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중 먼저 도래한 날부터 공사 종류별로 시행령 별표 4가 정한 기간(법이 정한 범위는 10년 또는 5년) 안에 발생한 하자에 수급인이 담보책임을 집니다. 원본 제31조 제2항은 도급인이 전체 목적물을 인수한 날과 준공검사를 완료한 날 중 먼저 도래한 날부터 표지에 정한 책임기간 중 발생한 일체의 하자를 보수하게 하되, 불가항력, 도급인이 제공한 재료의 기준미달, 도급인의 지시, 내구연한·구조내력 초과 사용으로 생긴 하자는 제외합니다. 건설산업기본법 제28조 제2항도 비슷한 사유를 정하면서, 발주자가 제공한 재료나 지시가 부적당함을 알고도 알리지 않은 경우에는 책임이 있다는 단서를 둡니다. 보증금은 제31조 제1항에 따라 준공검사 후 그 공사의 대가를 지급할 때까지 납부하고, 하자보수 요구에 응하지 않으면 도급인에게 귀속하며(제3항), 책임기간이 끝나면 수급인의 청구로 돌려줍니다(제4항).
원본은 몇 가지 경우에 계약금액을 조정하게 합니다. 설계서가 현장과 맞지 않거나 누락·오류가 있는 등 설계변경이 필요하면 도급인이 설계를 변경하고 증감된 공사의 단가는 산출내역서 단가를 기준으로 협의합니다(제21조). 물가변동은 계약체결 후 90일 이상 지나 잔여공사의 등락액이 해당 계약금액의 100분의 3 이상이면 조정하고(제22조 제1항), 한 번 조정하면 조정기준일부터 60일 이내에는 다시 조정할 수 없으며(제6항), 조정 청구를 받은 날부터 30일 이내에 조정해야 합니다(제7항). 도급인이 공사내용을 바꾸면서 서류를 주지 않은 경우 수급인이 서면으로 확인을 요청할 수 있고, 도급인이 15일 이내에 서면 회신을 하지 않으면 수급인이 통지한 내용대로 변경된 것으로 봅니다(제20조 제2항, 불가항력 제외). 반대로 수급인은 계약체결 후 계약조건의 미숙지나 덤핑수주 등을 이유로 금액 변경이나 시공 거부를 할 수 없습니다(제20조 제4항).
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이 페이지는 서식을 찾고 쓰는 데 도움을 드리려고 정리한 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하시기 바랍니다. 서식 파일은 저희가 보관하지 않고 발행 기관 페이지로 연결합니다.