토지나 건물 같은 부동산을 사고파는 두 사람이 대금·지급 시기·소유권 이전·해제 조건을 정해 서명하는 계약서입니다. 민법상 매매는 당사자 일방이 재산권을 이전하고 상대방이 대금을 지급하기로 약정함으로써 효력이 생기며(민법 제563조), 계약서를 꼭 써야 효력이 생기는 것은 아니지만 대금과 지급일, 해제 조건을 분명히 남기려고 서면으로 씁니다.
정부가 고시한 표준 매매계약서는 없습니다. 이 페이지는 법무부 산하 공공기관인 대한법률구조공단이 서식 자료실에 올려 둔 예시 서식 「부동산매매계약서(일반)」로 연결합니다. 같은 자료실에 「토지, 건물매매계약서(임차인이 있는 경우)」와 「토지매매계약서(일반)」도 따로 있으니, 세입자가 있거나 토지만 거래하면 그쪽을 찾아보세요. 이 서식에는 12개 조항이 미리 인쇄돼 있고, 소재지·면적·대금·지급일·당사자 정보를 채워 넣습니다.
대한법률구조공단 자료실의 「[서식 예] 부동산매매계약서(일반)」 원본의 칸과 조항 순서를 그대로 따랐습니다. 내려받은 파일과 아래 화면의 칸·조(條)가 하나씩 대응합니다. 대지 위 주택을 사고파는 계약을 예로 채웠고, 파랗게 표시한 부분이 본인 계약에 맞게 바꿔 넣을 자리입니다. 금액·날짜·주소·이름은 모두 설명용 가상 값이며 적정한 수준이라는 뜻이 아닙니다. 제1조~제12조의 인쇄된 조문은 그대로 옮기고 빈칸(금액·지급일 등)만 채웠습니다.
위 내용은 작성 방법을 보여주기 위한 예시입니다. 실제 인물이나 사건과 관계가 없습니다.
민법 제565조 제1항은 계약금을 주고받았다면, 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지 계약금을 준 쪽은 포기하고, 받은 쪽은 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 원본 제8조 제1항은 이 시기를 중도금 지급 전까지(중도금 약정이 없으면 잔금 전까지)로 정해 두었습니다. 이 방식의 해제에는 손해배상 청구가 따르지 않습니다(같은 조 제2항이 제551조를 적용하지 않는다고 정함). 중도금을 낸 뒤에는 이 방법으로 해제할 수 없다는 점을 서로 확인하고 서명하세요.
원본 제2조는 대금 총액과 계약금·중도금·잔금의 금액과 지급일 칸이 비어 있습니다. 세 금액의 합이 총액과 맞는지, 계약금은 ‘계약체결시’에 지급한다는 문구와 실제 이체 시점이 같은지 확인하세요. 원본 제2조 제2항에 따라 계약금은 잔금 때 대금의 일부로 들어갑니다.
민법 제568조 제2항은 매도인의 권리이전과 매수인의 대금 지급을 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하라고 정합니다. 원본 제3조도 잔금 지급과 동시에 등기서류를 주고 인도하도록 했습니다. 소유권은 계약서만으로는 넘어오지 않고 등기를 해야 효력이 생깁니다(민법 제186조). 잔금 당일에 등기사항증명서를 다시 떼어 저당권 등이 말소됐는지 확인한 뒤 잔금을 치르세요.
매매 부동산에 설정된 저당권·전세권이 실행되어 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 잃으면 매수인은 계약을 해제할 수 있고 손해배상도 청구할 수 있습니다(민법 제576조). 그렇더라도 분쟁을 피하려면 말소 대상과 말소 시점을 계약서에 구체적으로 적고, 대출 상환과 말소 서류를 잔금 날 함께 처리하세요.
이 조항은 ‘계약시의 상태’를 기준으로 하고 공부와 실제가 달라도 이의를 하지 않기로 합니다. 민법상 매매 목적물에 하자가 있으면 매수인은 제575조 제1항에 따라 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있지만, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐으면 청구할 수 없고(제580조 제1항), 그 권리는 매수인이 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다(제582조). 매도인이 담보책임을 면하는 특약을 했더라도 알고도 알리지 않은 사실과 제3자에게 권리를 설정·양도한 행위는 면책되지 않습니다(제584조). 매수인은 서명 전에 건물 상태와 면적을 직접 확인하고, 이 조항을 그대로 둘지 고칠지 정하세요.
쌍방의 책임 없는 사유로 매도인의 채무를 이행할 수 없게 되면 매도인은 상대방의 이행(대금)을 청구하지 못한다고 민법 제537조가 정합니다. 원본 제7조 제1항은 인도 전 불가항력에 따른 손해를 매도인(갑)이 지도록 한 것으로 이와 같은 방향입니다.
제8조 제2항은 이행하지 않는 상대방에게 1주간의 유예기간을 정해 이행을 최고한 뒤 해제할 수 있게 합니다. 제9조는 위반 시 매도인은 계약금의 2배를 주고, 매수인은 계약금을 돌려받지 못하게 정합니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 많으면 법원이 줄일 수 있습니다(민법 제398조 제4항, 제2항). 해제해도 손해배상 청구에 영향이 없습니다(제551조).
원본의 ‘등록세 등의 비용’ 문구는 오래된 서식의 표현으로 보입니다. 현행 지방세법 제7조 제1항은 부동산을 취득한 사람에게 취득세를 부과한다고 정하고, 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다(제20조 제1항). 서명 전에 등기 비용·세금 중 누가 무엇을 부담하는지를 항목별로 풀어 적어 두세요.
인도 전날까지의 조세·수익은 매도인에게, 인도일부터는 매수인에게 돌아가도록 정했습니다. 민법 제587조도 계약 후에도 인도하지 않은 목적물에서 생긴 과실은 매도인에게 속하고, 매수인은 인도받은 날부터 대금의 이자를 내야 한다고 정합니다(대금 지급에 기한이 있으면 제외). 실제로 정산할 항목(재산세, 관리비, 임대료 등)은 인도일에 나눠 계산해 두세요.
원본 조항은 12개로 간단합니다. 원본에는 임차인이 있는 경우, 계약 해제 시 중개보수, 융자 승계, 인도 전 관리 의무 같은 조항이 없습니다. 필요하면 서명 전에 특약 조항을 새로 적고 양쪽이 서명하세요. 임차인이 있는 부동산이면 같은 자료실의 「토지, 건물매매계약서(임차인이 있는 경우)」를 참고할 수 있습니다.
정부가 정한 표준계약서가 아니라 대한법률구조공단이 예시로 배포하는 서식입니다. 제6조의 담보책임 문구처럼 매수인에게 불리하게 쓰인 곳이 있고, 원본에 없는 사항은 계약서에 없으면 분쟁 때 다투기 어렵습니다. 또 계약서를 쓴 것만으로 소유권이 넘어오지 않고 등기를 해야 효력이 생깁니다(민법 제186조). 서명 전에 등기사항증명서로 소유자와 저당권 등을 확인하고, 계약 후 30일 안에 거래신고를 잊지 마세요.
서식은 한 번에 다 채우기 어렵습니다. 체크한 내용은 이 브라우저에 저장되니 나중에 다시 오셔도 그대로 남아 있습니다.
부동산을 사고파는 두 사람이 매매계약을 맺을 때 씁니다. 원본은 매도인을 ‘갑’, 매수인을 ‘을’로 부르고, 서명란에 입회인(예: 중개사) 칸도 있습니다. 매매 대상은 토지·건물이 함께 있는 부동산이며, 서식 이름에 ‘(일반)’이 붙어 있습니다.
계약서 자체는 관공서에 내는 서류가 아니라 당사자끼리 서명해 보관하는 계약서입니다. 다만 계약 후 아래의 거래신고를 하고, 등기 신청 때 계약서를 냅니다.
원본은 계약서 2통을 작성해 갑과 을이 서명·날인한 뒤 각각 1통씩 보관한다고 정합니다.
부동산 매매계약을 체결하면 그 실제 거래가격 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지 시장·군수·구청장에게 거래당사자가 공동으로 신고해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항). 다만 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 그 중개사가 신고하고(제3항), 한쪽이 신고를 거부하면 다른 쪽이 단독으로 신고할 수 있습니다(제2항). 신고를 하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있고(제28조 제2항 제1호), 신고필증이 나오면 계약서 검인을 받은 것으로 봅니다(제3조 제6항). 신고 방법과 서류는 부동산 소재지의 시·군·구청에 문의하세요.
대가적 채무가 있는 계약은 반대급부의 이행이 완료된 날(잔금을 치른 날)부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제1호). 계약을 원인으로 하는 소유권이전등기는 검인받은 계약서를 관할 등기소에 내야 하며(같은 법 제3조 제1항), 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다(부동산등기법 제23조 제1항). 등기 신청서 양식은 등기소에 문의하세요.
부동산을 취득한 사람(매수인)은 취득한 날부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제1항). 등기를 그 기간 안에 신청한다면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 내야 합니다(같은 조 제4항). 세율과 감면은 시·군·구청 세무 부서에 문의하세요.
원본 제12조는 분쟁 시 소송 관할법원을 매매부동산의 소재지를 관할하는 법원으로 정합니다. 계약금 해제·위약금·담보책임을 두고 다툼이 생기면 대한법률구조공단 등 법률상담 창구에 문의하세요.
매도인·매수인 각각 신분증과 도장(서명), 최신 등기사항증명서(소유자·저당권 확인), 계약금 지급 계좌 정보를 준비하세요. 서명 전에 소재지·면적·금액·지급일 칸이 모두 채워졌는지 확인합니다.
민법 제565조 제1항은 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 시기는 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지이며 당사자 간 다른 약정이 있으면 그에 따릅니다. 이 서식 제8조 제1항은 그 시기를 중도금 지급 전(중도금 약정이 없으면 잔금 전)으로 정했습니다.
제2조 제1항의 표에서 계약금 칸에 금액을 적습니다. 지급 시점은 ‘계약체결시’로 인쇄돼 있습니다. 금액은 당사자가 합의해 정하되, 계약금이 해약금으로 움직인다는 점(민법 제565조 제1항)을 염두에 두고 정하세요.
됩니다. 원본 제8조도 ‘중도금약정이 없을 때에는 잔금’이라고 적어 그 경우를 예상합니다. 중도금 칸은 비워 두거나 ‘없음’으로 적고, 해제 가능한 시기를 서로 확인하세요.
민법 제580조 제1항은 매매 목적물에 하자가 있으면 제575조 제1항(해제 또는 손해배상)을 준용하되, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐을 때는 제외합니다. 이 권리는 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다(제582조). 다만 이 서식 제6조는 계약 당시 상태 그대로 매매한다고 정해 매수인에게 불리하니, 서명 전에 확인하세요.
부동산 매매계약을 체결하면 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 부동산 소재지 시·군·구청에 신고해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항). 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부했다면 그 중개사가 신고합니다(같은 조 제3항). 신고필증을 받으면 계약서 검인을 받은 것으로 봅니다(제6항).
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 변동은 등기해야 효력이 생깁니다(민법 제186조). 잔금을 치른 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 하며(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제1호), 잔금과 등기서류 교부는 같은 날 하도록 이 서식 제3조가 정합니다.
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이 페이지는 서식을 찾고 쓰는 데 도움을 드리려고 정리한 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하시기 바랍니다. 서식 파일은 저희가 보관하지 않고 발행 기관 페이지로 연결합니다.