집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 주택을 빌리고 빌려주는 계약을 맺을 때 쓰는 표준 계약서입니다. 원본 첫머리에 법무부가 국토교통부·서울시 및 전문가들과 함께 민법, 주택임대차보호법, 공인중개사법 등 관계법령에 근거해 만들었다고 적혀 있습니다. 표지의 「보증금 있는 월세 / 전세 / 월세」 세 칸 중 하나를 골라 전세와 월세 모두 같은 서식으로 씁니다.
이 서식은 계약서 본문 뒤에 두 장의 별지가 붙어 있습니다. 별지1은 법의 보호를 받기 위한 중요사항(대항력·확정일자·임대차 신고·증액 제한·갱신 등)이고, 별지2는 임대인이 갱신을 거절할 때 쓰는 계약갱신 거절통지서입니다. 법무부는 내용을 확인하는 ‘원본게시용’(PDF)과 빈칸을 채워 쓰는 ‘사용용’(HWP)을 따로 게시하며, 이 페이지는 사용용 HWP로 연결합니다.
법무부가 배포하는 「주택임대차 표준계약서(사용용)」 원본의 칸과 조항 순서를 그대로 따랐습니다. 내려받은 파일과 아래 화면의 칸이 하나씩 대응합니다. 서울의 아파트를 월세를 끼고 새로 빌리는 계약을 예로 채웠고, 파랗게 표시한 부분이 본인 계약에 맞게 바꿔 넣을 자리입니다. 금액·날짜·주소·이름은 모두 설명용 가상 값이며 적정한 수준이라는 뜻이 아닙니다. 원본에 미리 인쇄된 조항(제4조~제11조 등)은 그대로 옮겼고, ■는 고른 칸, □는 고르지 않은 칸입니다.
위 내용은 작성 방법을 보여주기 위한 예시입니다. 실제 인물이나 사건과 관계가 없습니다.
원본 제목 옆에 「보증금 있는 월세 / 전세 / 월세」 세 칸이 있습니다. 보증금과 월세를 함께 내면 「보증금 있는 월세」, 보증금만 내면 「전세」, 월세만 내면 「월세」를 고르면 됩니다. 어느 쪽이든 같은 서식을 씁니다. 어느 칸을 고르느냐에 따라 제1조의 「차임(월세)」 칸을 채울지가 정해집니다.
원본은 신규 계약 / 합의에 의한 재계약 / 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약을 구분합니다. 갱신계약이면 아래 「갱신 전 임대차계약 기간 및 금액」 칸에 이전 계약의 기간·보증금·차임을 적습니다. 원본 별지1은 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약은 임차인이 갱신요구권을 쓴 것으로 볼 수 없다고 안내합니다.
원본은 두 칸 모두 임대인의 서명 또는 날인을 받게 되어 있고, ‘있음’이면 중개대상물 확인‧설명서에 적으라고 합니다. 별지1은 임차인이 임대인의 동의를 받아 미납 국세·지방세는 관할 세무서에서, 확정일자 현황은 주민센터·등기소에서 확인할 수 있다고 안내합니다. 현행 주택임대차보호법 제3조의7은 계약할 때 임대인이 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정하고, 임대인이 계약 전에 정보 제공이나 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있게 합니다.
원본 「특약사항」에는 이미 ① 임차인이 정한 날까지 전입신고와 확정일자를 받기로 하고 그다음 날까지 임대인은 저당권 등을 설정하지 않는다, ② 이를 어기면 임차인이 해제·해지하고 손해배상을 받는다, ③ 임대인이 알리지 않은 선순위 임대차 정보나 일정 금액을 넘는 체납이 있으면 계약금을 포기하지 않고 해제할 수 있다는 문구가 들어 있습니다. 빈칸의 날짜와 금액만 채우면 됩니다. 그 아래에 분쟁조정 동의 여부, 철거·재건축 계획, 상세주소 소유자 동의 여부와 「기타」 칸이 이어집니다.
원본 서명란 위에는 ‘이의 없음을 확인하고 각각 서명·날인 후 임대인, 임차인, 개업공인중개사는 매 장마다 간인하여 각각 1통씩 보관한다’고 적혀 있습니다. 여러 장이니 쪽 사이마다 도장이나 서명을 걸쳐 찍으세요.
별지1은 계약기간 중이나 갱신할 때 증액이 기존의 5%를 넘을 수 없고 증액 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없다고 안내합니다. 현행 법도 같습니다(주택임대차보호법 제7조 제1항·제2항). 다만 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 상한을 달리 정할 수 있다는 단서가 있으니 지역 조례도 확인하세요. 보증금을 올렸다면 다시 확정일자를 받아야 늘어난 금액까지 우선변제권이 생긴다고 별지1이 안내합니다.
원본 뒷장의 별지2 「계약갱신 거절통지서」는 임대인이 갱신요구를 거절할 때 쓰는 양식입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 거절 사유 9개(2기 차임 연체, 부정한 방법의 임차, 상당한 보상 합의, 무단 전대, 고의·중대한 과실 파손, 멸실, 철거·재건축, 실거주, 그 밖의 중대한 사유)를 체크하는 식이고, 원본은 통지가 임차인에게 도달한 때 효력이 생긴다고 적었습니다. 실거주를 이유로 거절하고 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인의 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항·제6항).
법무부는 정확한 내용을 볼 수 있는 ‘원본게시용’(PDF)과 특약사항 등 빈칸을 컴퓨터로 채워 쓰는 ‘사용용’(HWP)을 따로 올려 두고, 사용용으로 계약서를 쓸 때는 원본게시용과 어떻게 다른지 반드시 확인하라고 안내합니다. 이 페이지는 사용용 HWP로 연결합니다.
특약에 무엇을 적어도 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 서명하기 전에 등기사항증명서, 임대인의 미납 국세·지방세, 다가구주택 확정일자 현황을 확인하세요(별지1). 또 이 서식은 파일명으로 보아 2023년 10월 게시본이므로 이후 법이 바뀌었을 수 있습니다. 계약 전에 법무부 페이지에서 최신 파일인지 확인하세요.
서식은 한 번에 다 채우기 어렵습니다. 체크한 내용은 이 브라우저에 저장되니 나중에 다시 오셔도 그대로 남아 있습니다.
임대인과 임차인이 주택 임대차 계약을 맺을 때 씁니다. 원본에는 개업공인중개사 서명란과 중개보수(제12조)·확인설명서 교부(제13조) 조항이 인쇄돼 있어 중개사를 거치는 계약을 기본으로 삼은 서식입니다. 중개 없이 쓸 때 그 칸과 조항을 어떻게 처리할지는 원본에 안내가 없으니 서로 합의해 정리하세요.
관공서에 내는 서류가 아닙니다. 당사자끼리 서명해서 보관하는 계약서입니다. 다만 아래의 임대차 신고와 확정일자를 받을 때 이 계약서를 냅니다.
원본은 임대인, 임차인, 개업공인중개사가 각각 1통씩 보관한다고 적었습니다. 계약서는 매 장마다 간인합니다.
보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약을 맺으면, 임대차 계약 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청(시·군·구)에 공동으로 신고해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항, 같은 법 시행령 제4조의3 제1항). 보증금·차임의 증감 없이 기간만 연장하는 갱신계약은 제외입니다. 신고 대상 지역은 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시와 경기도의 군만)·구입니다(시행령 제4조의3 제2항). 한쪽이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있는 길이 있고(법 제6조의2 제3항), 원본 별지1은 계약서를 제출하면 단독신고가 가능하다고 안내합니다. 신고하지 않으면 100만원 이하의 과태료 대상입니다(법 제28조 제5항 제3호).
별지1은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고(대항력), 계약서에 확정일자까지 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제받을 수 있다고 안내합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항). 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 또는 공증인이 부여합니다(제3조의6 제1항). 임대차 신고를 계약서를 제출하며 접수 완료하면 확정일자를 부여한 것으로 보므로 따로 받지 않아도 됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항). 원본 표기도 같습니다.
임차인은 원상복구해 돌려주고 임대인은 이와 동시에 보증금을 돌려줍니다(원본 제9조). 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차주택 소재지의 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3 제1항), 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다(같은 조 제5항).
원본 제11조와 특약은 먼저 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하도록 합니다. 별지1은 대한법률구조공단, 한국부동산원, 한국토지주택공사, 지방자치단체에 설치된 위원회가 있다고 안내하고, 특약에는 조정을 통하면 60일(최대 90일) 이내에 결과를 받을 수 있다고 적혀 있습니다. 위원회는 차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금·임차주택 반환, 유지·수선 의무에 관한 분쟁을 심의·조정합니다(주택임대차보호법 제14조 제2항).
임대인·임차인 신분증과 도장(또는 서명), 계약금 영수를 위한 임대인의 도장, 등기사항증명서와 미납 국세·지방세 및 확정일자 현황 자료(별지1의 확인 대상)를 준비하세요. 신고와 확정일자에 쓸 계약서 사본도 필요합니다.
따로 없습니다. 원본 표지에 보증금 있는 월세 / 전세 / 월세 세 칸이 있어 해당하는 칸에 표시하고, 월세가 없으면 제1조의 차임(월세) 칸은 적지 않습니다. 법무부 페이지에는 ‘원본게시용’ PDF와 ‘사용용’ HWP 두 가지가 있으며 계약 본문은 같습니다.
집을 넘겨받고 전입신고(주민등록)를 하면 그 다음날부터 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 계약서에 확정일자를 받으면 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다(제3조의2 제2항). 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 넘는 계약이면 30일 안에 임대차 신고도 해야 하는데, 계약서를 제출해 접수를 마치면 확정일자를 받은 것으로 봅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2, 제6조의5 제3항).
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 1회만 쓸 수 있고 갱신되는 기간은 2년이며, 차임과 보증금은 5% 범위에서 올릴 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항~제3항, 제7조). 임대인이 거절할 수 있는 사유는 같은 조 제1항 각 호에 정해져 있고, 원본 별지2 통지서에 나열돼 있습니다.
임대인이 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 종전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 이때 존속기간은 2년이고(제6조 제2항), 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있으며 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).
당사자가 합의해 적을 수 있지만, 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제10조). 원본 특약란에는 저당권 설정 제한, 선순위 정보·체납 확인 시 해제권, 분쟁조정 먼저 신청 등이 미리 들어 있으니 그 위에 더하는 식으로 적으세요.
원본 제11조는 협의나 주택임대차분쟁조정위원회의 조정으로 풀도록 권하고, 특약에서 소송 전에 조정을 먼저 신청하기로 정할 수 있습니다(동의·미동의 표시). 조정을 통하면 60일(최대 90일) 안에 결과를 받는다고 원본에 안내돼 있습니다. HWP 파일이 열리지 않으면 한컴오피스 뷰어를 설치하면 무료로 열어볼 수 있고, 내용만 확인하려면 법무부 페이지의 PDF를 보세요.
이 페이지는 서식을 찾고 쓰는 데 도움을 드리려고 정리한 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하시기 바랍니다. 서식 파일은 저희가 보관하지 않고 발행 기관 페이지로 연결합니다.