증여는 한쪽이 무상으로 재산을 주겠다는 의사를 표시하고 상대방이 승낙하면 성립합니다(민법 제554조). 부동산을 주고받기로 한 합의를 글로 남긴 것이 부동산 증여계약서입니다. 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않으면 각 당사자가 증여를 해제할 수 있으므로(제555조) 서면으로 남겨 두는 것이 중요합니다.
이 서식은 정부가 정한 표준서식이 아니라, 대한법률구조공단이 서식 자료실에 「[서식 예]」로 배포하는 예시 서식입니다. 법령이 정한 양식이 아니므로 사정에 맞게 고쳐 쓰면 됩니다. 원본은 짧은 한 쪽짜리로, 부동산의 표시와 증여 약정 한 문장, 작성일, 증여인·수증인 표로만 되어 있습니다. 부양 의무 같은 조건을 붙이는 경우를 위해 공단은 조항이 있는 「부담부 부동산증여계약서」도 따로 배포합니다(이 페이지는 기본형으로 연결합니다).
증여로 부동산을 받으면 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고(상속세 및 증여세법 제68조 제1항), 취득세도 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부합니다(지방세법 제20조 제1항). 이 페이지의 「어디에, 언제 내나요」와 자주 묻는 질문에 정리했습니다.
대한법률구조공단이 배포하는 「부동산증여계약서」 원본의 문장과 순서를 그대로 따랐습니다. 내려받은 파일과 아래 화면이 하나씩 대응합니다. 아버지가 자녀에게 토지와 그 위의 주택을 증여하는 경우를 예로 채웠고, 이름·주소·면적은 모두 가상입니다. 파랗게 표시한 부분이 본인 사정에 맞게 바꿔 넣을 자리입니다.
위 내용은 작성 방법을 보여주기 위한 예시입니다. 실제 인물이나 사건과 관계가 없습니다.
이 원본은 주는 사람을 증여인, 받는 사람을 수증인이라 부릅니다. 공단의 부담부 서식은 증여자·수증자라고 씁니다. 한 계약서 안에서는 하나로 통일하세요.
원본은 1번에 토지의 소재지·지목·면적을, 2번에 ‘위 지상’ 건물의 구조·층수·층별 면적을 적도록 되어 있습니다. 등기부등본·토지대장·건축물대장에 적힌 그대로 옮기세요. 등기를 신청할 때는 이 대장 정보가 필요합니다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제7호). 건물 없이 토지만 증여하면 2번은 지우고, 집합건물이면 건물 표시를 등기부에 맞춰 바꿉니다.
원본 문장은 ‘증여할 것을 약정하고 수증인은 이를 수락하였으므로’라고 되어 있어 주는 의사와 받는 의사가 함께 서면에 담깁니다. 서면이 있어야 각 당사자가 마음대로 해제할 수 없습니다(민법 제555조).
원본에는 인도 시기, 비용 부담, 해제 사유 같은 조항이 없습니다. 이런 조항이 필요하면 공단의 「부담부 부동산증여계약서」가 조항(목적·증여시기·부담부분·계약의 해제·해제 후 조치·비용 부담·담보책임)의 형태를 보여 줍니다. 다만 그 서식은 부양의무를 부담으로 붙인 것이라 그대로 베낄 수 없고, 사정에 맞게 고쳐야 합니다.
원본은 ‘20○○년 ○월 ○일’ 한 줄입니다. 계약서를 검인받아 등기소에 낼 때 계약서에는 당사자·목적부동산·계약연월일이 적혀 있어야 하고(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항 제1호~제3호), 원본에는 세 가지가 모두 들어 있습니다.
증여인과 수증인 모두 주소, 성명(날인), 주민등록번호, 전화번호를 적습니다. 법인이나 사업자이면 성명 대신 상호, 주민등록번호 대신 사업자등록번호를 적습니다. 주소와 주민등록번호는 등기를 신청할 때 새 소유자를 증명하는 정보에 쓰입니다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호).
서면이 없으면 각 당사자가 증여를 해제할 수 있습니다(민법 제555조). 또 증여는 계약을 쓴 뒤에도 끝이 아닙니다. 증여세와 취득세는 각각 3개월 안에 신고해야 하고, 부동산은 등기를 해야 소유자 명의가 바뀝니다. 서명하기 전에 세금이 얼마나 나오는지 관할 세무서나 시·군·구청에서 확인해 보세요.
서식은 한 번에 다 채우기 어렵습니다. 체크한 내용은 이 브라우저에 저장되니 나중에 다시 오셔도 그대로 남아 있습니다.
관공서에 접수하는 서류가 아니라 증여인과 수증인이 서명해 보관하는 계약서입니다. 이 계약서는 소유권이전등기를 신청할 때 등기원인을 증명하는 정보로 등기소에 냅니다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).
이 원본에는 부수 안내가 없습니다. 공단의 부담부 서식은 계약서 2통을 작성해 각자 1통씩 보관하도록 합니다.
계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 계약서에 검인신청인을 표시해 부동산 소재지 시장·군수·구청장의 검인을 받아 등기소에 제출해야 합니다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항). 신청 방법과 수수료는 시·군·구청에 문의하세요.
등기는 등기권리자(수증인)와 등기의무자(증여인)가 공동으로 신청합니다(부동산등기법 제23조 제1항). 방문 신청이면 증여인의 인감증명을 내고 신청서나 첨부서면에 그 인감을 날인합니다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 부동산 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 맺은 사람은 일정한 날부터 60일 이내에 등기를 신청해야 하는데, 한쪽만 채무를 지는 계약은 계약의 효력이 발생한 날부터입니다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제2호). 자신의 증여에 이 기한이 어떻게 적용되는지와 등기 비용은 관할 등기소에 문의하세요.
취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 부동산이 있는 시·군·구에 신고·납부합니다(지방세법 제20조 제1항). 그 기한 안에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부합니다(같은 조 제4항). 표준세율은 1천분의 35입니다(제11조 제1항 제2호).
증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 납세지 관할 세무서장에게 신고합니다. 신고서에는 증여재산의 종류·수량·평가가액과 각종 공제를 증명할 서류를 붙입니다(상속세 및 증여세법 제68조 제1항, 제2항). 납세의무자는 증여받은 사람입니다(제4조의2 제1항).
서면으로 쓴 증여는 수증자의 범죄행위·부양의무 불이행(민법 제556조)이나 증여자의 재산상태 악화(제557조) 같은 경우에 증여자가 해제할 수 있습니다. 세금 면에서는 증여세 신고기한까지 합의해 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다(상속세 및 증여세법 제4조 제4항).
증여는 주는 쪽의 의사표시와 받는 쪽의 승낙만으로 성립하지만(민법 제554조), 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않았다면 각 당사자가 해제할 수 있습니다(제555조). 서면으로 쓴 뒤에는 다음 경우에 증여자가 해제할 수 있습니다. 수증자가 증여자나 그 배우자·직계혈족에게 범죄행위를 한 때, 부양의무가 있는데 이행하지 않는 때(제556조 제1항, 해제원인을 안 날부터 6개월이 지나거나 용서하면 해제권이 사라집니다), 증여 후 증여자의 재산 상태가 현저히 변해 이행이 생계에 중대한 영향을 미칠 때(제557조)입니다. 이 해제는 이미 이행한 부분에는 영향을 주지 않습니다(제558조).
증여세는 증여받은 사람이 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 세무서에 신고합니다(상속세 및 증여세법 제4조의2 제1항, 제68조 제1항). 기한 안에 신고하면 증여세산출세액에서 일정 금액을 뺀 금액의 100분의 3을 공제받습니다(제69조 제2항). 증여재산 공제는 배우자로부터 6억원, 직계존속으로부터 5천만원(수증자가 미성년자이면 2천만원), 직계비속으로부터 5천만원, 4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척으로부터 1천만원입니다. 증여받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합해 한도를 넘는 부분은 공제되지 않습니다(제53조). 직계존속으로부터 혼인 전후 2년 이내 또는 자녀 출생·입양 후 2년 이내에 받으면 별도로 1억원을 공제받을 수 있고, 이 공제의 합산 한도는 1억원입니다(제53조의2). 세율은 과세표준 1억원 이하 10%에서 30억원 초과 50%까지 5단계입니다(제56조, 제26조). 부동산 가액을 어떻게 평가하는지와 실제 세액은 관할 세무서에 문의하세요.
증여처럼 대가 없이 받는 취득(상속은 제외)의 취득세 표준세율은 1천분의 35입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 신고·납부는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 하며, 그 기한 안에 등기를 신청하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부해야 합니다(제20조 제1항, 제4항). 조정대상지역에 있는 일정 가액 이상의 주택을 증여로 취득하면 중과세율이 적용될 수 있고, 1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 받는 등 제외되는 경우는 대통령령이 정합니다(제13조의2 제2항). 실제로 내야 할 금액과 적용 여부는 부동산이 있는 시·군·구청 세무부서에 문의하세요.
받는 쪽이 무언가를 부담하는 증여를 부담부증여라 하며, 민법은 증여 규정 외에 쌍무계약 규정도 적용합니다(제561조). 증여자는 그 부담의 한도에서 매도인과 같은 담보책임을 집니다(제559조 제2항). 세금은 달라질 수 있습니다. 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 대통령령이 정하는 경우 소득세법상 양도로 봅니다(소득세법 제88조 제1호). 증여세 과세가액에서는 수증자가 인수한 채무액을 빼지만, 배우자·직계존비속 사이의 부담부증여는 수증자가 채무를 인수해도 인수되지 않은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항, 제3항, 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 경우는 예외). 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 취득세도 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부합니다(지방세법 제20조 제1항). 공단의 「부담부 부동산증여계약서」에는 부양 의무를 부담으로 하고, 이를 지키지 않으면 증여자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 들어 있습니다.
수증자가 증여재산(금전 제외)을 당사자 합의로 증여세 신고기한까지 증여자에게 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 신고기한이 지난 뒤 3개월 이내에 반환하거나 다시 증여하는 경우에는 그 반환·재증여에 증여세를 부과하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제4조 제4항). 이 기간이 지났거나 이미 과세 결정을 받은 뒤라면 관할 세무서에 문의하세요.
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이 페이지는 서식을 찾고 쓰는 데 도움을 드리려고 정리한 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하시기 바랍니다. 서식 파일은 저희가 보관하지 않고 발행 기관 페이지로 연결합니다.