상가 건물이나 점포를 빌려 쓰는 사람(임차인)과 빌려주는 사람(임대인)이 보증금, 월세, 임대차기간, 관리비, 수선 책임을 정해 서명하는 계약서입니다. 원본 첫머리에는 법무부가 국토교통부·서울시·중소벤처기업부·소상공인진흥공단 등 유관 기관과 학계 전문가와 함께 민법, 상가건물 임대차보호법, 공인중개사법 등에 근거해 만들었다고 적혀 있습니다.
이 페이지는 법무부가 누리집에 올려 둔 「상가건물 임대차 표준계약서(사용용)」 한글 파일로 연결합니다. 법무부는 같은 서식을 원본게시용(PDF)과 사용용(HWP)으로 나눠 올려 두고, 사용용으로 계약서를 쓸 때는 원본게시용과 어떻게 다른지 확인하라고 안내합니다. 표준계약서는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의해 정해 사용을 권장하는 것이라(상가건물 임대차보호법 제19조), 이 서식으로 써야 한다는 뜻은 아닙니다. 원본은 2024. 5. 8. 개정판이고 4쪽이며, 마지막 쪽은 별지 「중요확인사항」입니다.
법무부가 배포하는 「상가건물 임대차 표준계약서」 원본의 항목과 조(條) 순서를 그대로 따랐습니다. 내려받은 파일과 아래 화면의 조가 하나씩 대응합니다. 서울의 1층 점포를 카페로 빌리는 경우를 예로 채웠고, 파랗게 표시한 부분이 계약 사정에 맞게 바꿔 넣을 자리입니다. 인물·주소·금액·날짜는 모두 설명용 가상 값이며 적정한 금액이라는 뜻이 아닙니다.
위 내용은 작성 방법을 보여주기 위한 예시입니다. 실제 인물이나 사건과 관계가 없습니다.
원본 [임차 상가건물의 표시] 밑에는 ‘임차할 부분을 특정하기 위해서 도면을 첨부하는 것이 좋습니다’라는 유의사항이 있습니다. 한 건물 안의 일부만 빌릴 때는 호수만 적지 말고 도면을 붙여 경계를 분명히 하세요. 소재지·면적은 등기사항증명서와 맞춰 봅니다.
법무부 안내와 시행령에 따라 환산보증금은 보증금에 월 단위 차임의 100배를 더한 금액입니다(법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제2항·제3항). 예시는 3,000만원 + 200만원 × 100 = 2억3,000만원입니다. 이 금액이 지역별 상한을 넘으면 법이 달라지는 부분이 있으니(위 FAQ 참고) 계산해서 적어 두세요.
2024. 5. 8. 개정판의 특징으로 법무부가 안내한 부분입니다. 월 10만원 이상 정액 관리비는 비목별 금액을 세분해 적고, 정액이 아니면 관리비 항목과 산정방식을 적으며, 임차인이 직접 내는 공과금이 있으면 따로 적어 분쟁을 막습니다. 예시는 비목 금액의 합이 총액과 같도록 맞췄습니다.
제5조에 따라 임차인이 중도금(없으면 잔금)을 내기 전까지만 임대인은 계약금의 배액을 돌려주고, 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 중도금이 없으면 잔금을 내는 순간 이 방법은 끝나므로 잔금일을 신중히 정하세요.
원본에 미리 들어 있는 조정 관련·해지권·연체 관련 특약은 각각 ‘동의’ 또는 ‘부동의’를 표시하게 되어 있습니다. 한 쪽도 표시하지 않으면 합의했는지 불분명해지니 조항마다 골라 두세요. 이 밖에 합의한 내용(간판, 원상회복 범위 등)은 특약사항 칸에 직접 적습니다.
제8조 제2항~제4항은 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 내용을 계약서에 옮겨 둔 것입니다. 임대인의 권리금 회수 방해 금지, 손해배상액 한도, 임차인이 신규임차인 정보를 알려 줄 의무가 들어 있으니 그대로 두고, 권리금 자체를 주고받는 계약은 별도 서식을 쓰세요.
원본은 ‘거래 가액의 ○%’ 또는 ‘○원’을 빈칸으로 두었습니다. 얼마로 정해지는지는 중개사무소에서 산정 근거를 듣고 적으세요.
원본 제1조 유의사항은 ‘미납국세·선순위확정일자 현황 확인방법은 별지 참조’라고 하는데, 4쪽 별지에는 그 방법이 적혀 있지 않습니다. 등기사항증명서 확인과 더불어, 임대인 동의를 받아 관할 세무서에 임대차 정보 제공을 요청할 수 있으니 세무서에 문의하세요(상가건물 임대차보호법 제4조 제3항·제4항).
계약서를 쓰는 것만으로는 보증금이 지켜지지 않습니다. 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마쳐야 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항), 환산보증금이 기준 이하이면 확정일자까지 받아야 경매·공매에서 우선해 변제받을 수 있습니다(제5조 제2항). 원본 별지도 상가의 점유와 사업자등록은 임대차 기간 중 계속 유지해야 한다고 안내합니다. 서명 전에는 등기사항증명서, 미납국세, 상가건물 확정일자 현황을 확인하세요(원본 유의사항).
서식은 한 번에 다 채우기 어렵습니다. 체크한 내용은 이 브라우저에 저장되니 나중에 다시 오셔도 그대로 남아 있습니다.
상가 건물의 임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결할 때 씁니다. 원본은 개업공인중개사가 함께 서명하는 형태로 되어 있어, 중개사무소를 통하지 않는 직거래라면 중개 관련 칸(제11조·제12조·중개사 서명란)은 사정에 맞게 정리해야 합니다.
계약서 자체는 관공서에 내는 서류가 아니라 당사자끼리 서명해서 보관하는 계약서입니다. 다만 대항력과 우선변제권을 위해 사업자등록 신청과 확정일자 신청은 세무서에 합니다(제3조 제1항, 제4조 제1항).
원본 문구는 임대인, 임차인, 개업공인중개사가 매 장마다 간인하고 각각 1통씩 보관한다고 정합니다.
임차인이 계약증서 원본을 가지고 상가건물 소재지 관할 세무서장에게 신청합니다(제4조 제1항, 시행령 제3조 제1항). 시행령은 세무서장이 확정일자 번호, 부여일, 관할 세무서장을 계약증서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여한다고 정합니다(시행령 제3조 제2항). 확정일자 신청서 서식은 이 서식과 별도입니다.
임차인이 갱신을 원하면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 요구해야 합니다(제10조 제1항). 보증금을 올리거나 재계약하며 올렸다면 다시 확정일자를 받습니다.
원본 특약(조정 관련)에 동의했다면 소송 전에 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다. 위원회는 차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금 반환, 유지·수선 의무, 권리금 분쟁 등을 심의·조정합니다(제20조 제2항). 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령(제6조)도 있습니다.
임대인·임차인 신분증과 도장(또는 서명), 법인은 법인 서류, 임대인 명의의 등기사항증명서, 계약금 이체 내역, 개업공인중개사의 확인·설명서와 업무보증관계증서 사본을 준비하세요. 사업자등록·확정일자 신청에 필요한 서류는 관할 세무서에 미리 문의하세요.
상가건물 임대차보호법은 지역별로 정한 금액 이하의 임대차에 적용됩니다(제2조 제1항 단서). 월 차임이 있으면 보증금 + 월 차임 × 100으로 환산한 금액(환산보증금)을 비교합니다(법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제2항·제3항). 현행 시행령(2026. 7. 1. 시행)의 기준은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역(서울 제외)과 부산광역시 6억9천만원, 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외)·세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다(시행령 제2조 제1항). 이 금액을 넘는 임대차에도 대항력(제3조), 계약갱신요구(제10조 제1항·제2항·제3항 본문), 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 적용되지만(제2조 제3항), 확정일자에 따른 우선변제(제5조 제2항)는 그 조항에 들어 있지 않습니다. 원본 유의사항도 초과 임대차는 확정일자를 받을 수 없고 전세권 등을 설정할 수 있다고 안내합니다. 기준 금액은 시행령이 바뀌면 달라지므로 계약 전에 법제처에서 현행 조문을 확인하세요.
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 차임을 3기에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 등 거절 사유는 제10조 제1항 각 호에 있습니다. 갱신요구는 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 할 수 있고(제10조 제2항), 갱신되는 임대차는 전과 같은 조건으로 보되 차임과 보증금은 제11조 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다(제10조 제3항). 증액은 청구 당시 금액의 5%를 넘지 못합니다(시행령 제4조). 한편 임대인이 그 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년이며, 이때 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제10조 제4항·제5항).
원본 제8조 제2항은 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 그대로 옮긴 조항입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 그 사람이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위, 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위로 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항). 위반하면 손해를 배상해야 하며 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(같은 조 제3항). 이 손해배상 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사해야 합니다(같은 조 제4항). 권리금 계약서는 이 표준계약서에 들어 있지 않은 별도 서식입니다.
임차인이 건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다(제3조 제1항). 여기에 관할 세무서장에게서 임대차계약서에 확정일자를 받으면 경매·공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(제5조 제2항, 환산보증금이 기준 이하인 경우). 확정일자는 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여하며(제4조 제1항), 계약증서 원본을 가진 임차인이 신청합니다(시행령 제3조 제1항). 계약이 변경되거나 갱신되면 임차인의 신청에 따라 새 확정일자를 받습니다(시행령 제3조 제3항). 원본 별지도 보증금을 늘리거나 재계약하며 늘린 경우 반드시 다시 받으라고 안내합니다.
임대차가 끝난 뒤에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 봅니다(제9조 제2항). 이사를 가야 한다면 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고(제6조 제1항), 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻으며 이전에 이미 얻은 것은 그대로 유지됩니다(같은 조 제5항). 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항). 소송 전에 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있고, 위원회는 보증금 반환에 관한 분쟁 등을 다룹니다(제20조 제2항). 원본 특약에는 조정 신청을 먼저 하기로 하는 문구가 있으며 조정은 60일(최대 90일) 이내에 결과를 받을 수 있다고 안내합니다.
법무부는 원본 내용을 그대로 확인하는 원본게시용(PDF)과, 특약사항 등 빈칸을 컴퓨터로 채울 수 있는 사용용(HWP)을 따로 올려 둡니다. 이 페이지는 사용용 한글 파일로 연결하며, 쓰기 전에 법무부 안내대로 원본게시용과 어떻게 다른지 확인하세요. HWP는 한컴오피스 뷰어를 설치하면 무료로 열어볼 수 있습니다. 두 파일은 법무부 「상가건물임대차표준」 페이지에서 받을 수 있습니다.
이 페이지는 서식을 찾고 쓰는 데 도움을 드리려고 정리한 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하시기 바랍니다. 서식 파일은 저희가 보관하지 않고 발행 기관 페이지로 연결합니다.