가게를 넘기려는 임차인(권리금을 받는 사람)과 그 가게를 이어받으려는 사람(신규임차인, 권리금을 내는 사람)이 권리금의 금액과 지급 시기, 넘겨줄 시설·영업상의 가치, 임대인과의 임대차계약이 안 됐을 때의 처리, 계약 해제와 손해배상을 정해 서명하는 계약서입니다. 상가건물 임대차보호법은 권리금을 ‘영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’로, 권리금 계약을 ‘신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약’으로 정의합니다(제10조의3).
이 페이지는 법무부 누리집에 올라 있는 「국토교통부 작성 상가건물 임대차 권리금표준계약서」 한글 파일로 연결합니다. 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 표준권리금계약서를 정하고 사용을 권장할 수 있다는 근거가 법에 있으므로(제10조의6), 이 서식으로 써야 한다는 뜻은 아닙니다. 법무부 게시글은 2015. 5. 27. 작성된 것입니다. 국토교통부가 올려 둔 한글 파일도 내려받아 대조했더니 본문이 같았고, 그래서 법무부 쪽으로 연결합니다. 원본은 계약서 본문과 별지 「작성요령」으로 이루어져 있으며, 원본 첫머리는 이 계약서가 「상가건물 임대차보호법」을 기준으로 만들어졌으니 작성할 때 별지 작성요령을 꼭 확인하라고 안내합니다.
법무부 누리집에 올라 있는 「상가건물 임대차 권리금계약서」 원본의 칸과 조(條) 순서를 그대로 따랐습니다. 내려받은 파일과 아래 화면의 항목이 하나씩 대응합니다. 서울의 1층 카페를 넘기는 경우를 예로 채웠고, 파랗게 표시한 부분이 사정에 맞게 바꿔 넣을 자리입니다. 인물·주소·금액·날짜는 모두 설명용 가상 값이며 적정한 권리금이라는 뜻이 아닙니다. 특약사항은 원본 작성요령이 예로 든 유형(임대조건 변경, 경업금지, 영업상 채무 인수)을 바탕으로 가상으로 적었습니다.
위 내용은 작성 방법을 보여주기 위한 예시입니다. 실제 인물이나 사건과 관계가 없습니다.
원본 작성요령 3호는 임차인이 신규임차인에게 이전해야 할 대상을 개별적으로 상세하게 기재하고, 기재되지 않은 시설물 등은 이 계약서에 의한 이전 대상에 포함되지 않는다고 안내합니다. 제2조 제3항 칸에 기계·집기 이름과 수량, 거래처, 계정, 운영 매뉴얼 등을 적고, 길면 원본 주석대로 목록을 별지로 붙이세요.
제3조는 임대인의 무리한 임대조건 변경 등 두 사람의 책임 없는 사유로 임대차계약이 안 되면 이 계약이 무효가 되고 계약금을 돌려주게 합니다. 원본 작성요령 4호는 이 표현을 구체적으로 특약해 두면 나중에 임대차 조건 분쟁을 막을 수 있다고 안내하며, ‘보증금 및 월차임 ○○% 인상’ 같은 예를 듭니다. 예시 특약 1번이 그 방식입니다.
원본 작성요령 5호는 신규임차인이 임차인의 영업을 양수하거나 상호를 계속 사용하면 상법 제41조(영업양도인의 경업금지), 제42조(상호를 속용하는 양수인의 책임)를 참고해 특약하라고 안내하며, 임차인은 ○○동에서 음식점 영업을 하지 않는다, 신규임차인은 임차인의 영업상의 채무를 인수하지 않는다 같은 예를 듭니다. 법제처에서 현행 조문을 보면 제41조 제1항은 다른 약정이 없으면 영업양도인이 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다고 하고, 같은 조 제2항은 하지 않기로 약정하면 20년을 넘지 않는 범위에서 효력이 있다고 합니다. 제42조 제1항은 양수인이 양도인의 상호를 계속 사용하면 양도인의 영업으로 인한 제3자의 채권에 대해 양수인도 변제할 책임이 있다고 하며, 같은 조 제2항은 양수 후 지체 없이 양도인의 채무에 대한 책임이 없음을 등기한 때 등에는 적용하지 않는다고 합니다. 예시 특약 2번과 3번이 이를 응용한 것입니다.
제1조 아래 주석은 잔금지급일까지 임대인과 신규임차인 사이에 임대차계약이 체결되지 않으면 임대차계약 체결일을 잔금지급일로 본다고 정합니다. 그러니 신규임차인은 잔금을 내기 전에 임대인과 새 임대차계약이 체결됐는지 확인하고, 임차인은 제2조 제1항에 따라 임대인과의 계약이 체결되도록 협력해야 합니다.
원본 작성요령 1호는 이 계약서가 권리금 계약에 필요한 기본적인 사항만 제시했으므로 당사자가 이 표준계약서와 다른 내용을 약정할 수 있다고 안내합니다. 2호는 법령이 개정되면 그에 맞게 계약을 수정할 수 있고, 강행규정이 추가되면 반드시 그에 따라 수정해야 하며 반하는 계약내용은 무효로 될 수 있다고 합니다. 계약 전에 법제처에서 상가건물 임대차보호법 제10조의3부터 제10조의7까지 현행 조문을 다시 보세요.
권리금 계약서만으로는 신규임차인이 그 상가를 쓸 수 있게 되지 않습니다. 원본 제2조 제1항과 제3조는 임대인과 신규임차인 사이에 임대차계약이 따로 체결되는 것을 전제로 하고 있습니다. 임대차계약은 이 서식과 별도이며, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 받는 행위 등으로 권리금 회수를 방해할 수 없다는 규정도 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항). 서명하기 전에 임대인의 의사와 임대차 조건을 확인해 두세요.
서식은 한 번에 다 채우기 어렵습니다. 체크한 내용은 이 브라우저에 저장되니 나중에 다시 오셔도 그대로 남아 있습니다.
가게를 넘기는 임차인과 이어받으려는 신규임차인이 되려는 사람이 권리금 지급에 합의해 계약을 체결할 때 씁니다. 원본에는 임대인이 서명하는 칸이 없고, 임차인과 신규임차인만 서명 또는 날인합니다.
이 계약서는 관공서에 내는 서류가 아니라 당사자끼리 서명해서 보관하는 계약서입니다. 임대인이 서명하는 서류가 아니므로, 임대차 자체는 임대인과 신규임차인이 별도로 계약합니다.
원본에는 몇 통을 만드는지 적혀 있지 않습니다. 임차인과 신규임차인이 같은 내용의 계약서를 각자 한 부씩 갖도록 2통을 만들어 서명하는 방법이 있습니다.
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 회수를 방해하는 행위를 해서는 안 됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항). 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 사람의 보증금·차임 지급 자력이나 의무 이행 의사·능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 알려 줘야 합니다(같은 조 제5항).
권리금에 관한 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회가 심의·조정합니다(같은 법 제20조 제2항 제5호). 임대인이 회수를 방해해 손해가 생겼다면 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 배상을 청구해야 합니다(제10조의4 제4항). 접수처와 절차는 대한법률구조공단에 문의하세요.
영업권을 양도하고 받는 금품은 소득세법 제21조 제1항 제7호에 기타소득의 하나로 열거돼 있습니다. 실제 소득 구분과 신고·납부 방법은 관할 세무서에 문의하세요.
임차인과 신규임차인의 신분증과 도장(또는 서명), 법인은 법인 서류, 임차인의 현재 임대차계약서 사본(임대차 현황 칸 기재용), 사업자등록증·영업 허가(등록)증(허가(등록)번호 칸 기재용), 이전할 시설·비품 목록(별지), 계약금 이체 내역을 준비하세요.
상가건물 임대차보호법은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 이용하는 대가로, 임대인이나 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등이라고 정의합니다(제10조의3 제1항). 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(같은 조 제2항). 원본 제2조 제3항도 임차인이 잔금을 받을 때까지 권리금의 대가로 유형·무형의 재산적 가치를 이전한다고 정합니다.
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 그 사람이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 상가건물의 조세·공과금·주변 차임 등에 비추어 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위로 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항). 다만 차임을 3기에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 경우 등 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있으면 이 보호는 적용되지 않습니다(제10조의4 제1항 단서). 신규임차인이 되려는 사람이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급한 경우에는 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다(같은 조 제2항). 임대인이 어겨 손해가 생기면 배상해야 하며, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 이 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사해야 합니다(같은 조 제3항·제4항). 임차인도 신규임차인이 되려는 사람의 보증금·차임 지급 자력이나 의무 이행 의사·능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 알려 줘야 합니다(같은 조 제5항).
대규모점포 또는 준대규모점포(유통산업발전법 제2조)의 일부인 경우(전통시장은 제외), 그리고 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4가 적용되지 않습니다(제10조의5). 환산보증금이 지역별 상한을 넘는 임대차라도 제10조의2부터 제10조의9까지는 적용된다고 법에 적혀 있습니다(제2조 제3항). 자신의 상가가 어디에 해당하는지는 대한법률구조공단이나 상가건물임대차분쟁조정위원회에 문의하세요.
원본 제3조는 임대인의 계약거절, 무리한 임대조건 변경, 목적물의 훼손 등 임차인과 신규임차인의 책임 없는 사유로 임대차계약이 체결되지 못하면 이 계약을 무효로 하고, 임차인이 받은 계약금 등을 신규임차인에게 즉시 돌려주도록 정합니다. 반대로 한쪽의 사정으로 그만두려면 제4조 제1항에 따라 신규임차인이 중도금(없으면 잔금)을 내기 전까지 임차인은 계약금의 2배를 배상하고 신규임차인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 영업정지·철거명령 등 임차인의 영업기간 중 생긴 사유로 신규임차인이 영업을 시작하지 못하는 중대한 하자가 있으면 신규임차인이 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다(제4조 제3항). 원본 작성요령은 ‘무리한 임대조건 변경’의 뜻을 특약으로 구체적으로 정해 두면 분쟁을 막을 수 있다고 안내합니다.
소득세법 제21조 제1항 제7호는 영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권 포함) 등을 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품을 기타소득의 하나로 열거합니다. 실제로 어떤 소득으로 보고 세금이 얼마인지는 받는 사람의 사정에 따라 달라질 수 있으니, 권리금을 받기 전에 관할 세무서나 세무사에게 문의하세요.
상가건물임대차분쟁조정위원회가 권리금에 관한 분쟁을 심의·조정합니다(상가건물 임대차보호법 제20조 제2항 제5호). 위원회는 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소 등에 두며(제20조 제1항), 어디에서 접수하는지는 대한법률구조공단에 문의하세요. 소송을 하려면 법원에 문의하세요.
두 파일을 각각 내려받아 텍스트를 비교했더니 서문, 표, 제1조~제4조, 특약사항, 서명란, 별지 작성요령 모두 같았습니다. 파일 크기만 다릅니다. 이 페이지는 법무부 게시본으로 연결합니다. HWP는 한컴오피스 뷰어를 설치하면 무료로 열어볼 수 있습니다. 법무부 누리집은 처음 접속할 때 브라우저에 쿠키를 받은 뒤 파일을 내려주는 방식이라, 내려받기가 안 되면 잠시 뒤 다시 눌러 보세요.
이 페이지는 서식을 찾고 쓰는 데 도움을 드리려고 정리한 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하시기 바랍니다. 서식 파일은 저희가 보관하지 않고 발행 기관 페이지로 연결합니다.