부동산을 팔거나 사고, 빌려주거나 빌릴 때 중개를 맡기는 사람(중개의뢰인)과 개업공인중개사가 맺는 중개계약서입니다. 국토교통부령인 공인중개사법 시행규칙의 서식이며, 두 종류가 있습니다. 한 곳에만 맡기는 전속중개계약서(별지 제15호서식)와 여러 곳에 맡길 수 있는 일반중개계약서(별지 제14호서식)입니다. 이 페이지는 그중 전속중개계약서로 연결합니다. 전속중개계약은 법에 따라 이 서식으로 써야 하는 계약입니다(공인중개사법 제23조 제2항). 원본은 앞쪽·뒤쪽 두 면이고, 문서 머리에 「개정 2021. 8. 27.」로 표시돼 있습니다.
「중개대상물 확인·설명서」(별지 제20호서식)와는 쓰는 때와 주체가 다릅니다. 중개계약서는 중개를 맡길 때 의뢰인과 개업공인중개사가 함께 서명하는 계약서이고, 확인·설명서는 중개가 완성되어 거래계약서를 쓰는 때 개업공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 서류입니다(공인중개사법 제25조 제3항). 이 페이지는 칸마다 설명과 임대(전세) 예시를 실었고, 일반중개계약서와 다른 점은 아래 자주 묻는 질문에서 안내합니다.
공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 「전속중개계약서」 원본의 칸과 순서를 그대로 따랐습니다. 앞쪽의 1~6번 조항·서명란과 뒤쪽의 Ⅰ·Ⅱ 표가 아래 화면과 하나씩 대응합니다. 서울의 공동주택을 전세로 내놓는 임대인이 개업공인중개사 한 곳에만 맡기는 경우를 예로 채웠고, 주소·금액·이름·번호는 모두 설명용 가상 값입니다. 파랗게 표시한 부분이 본인 사정에 맞게 바꿔 넣을 자리이고, 인쇄된 조항은 원본 그대로 옮겼습니다. 중개보수의 요율·금액은 지역 조례로 정해지는 값이라 예시에서는 숫자를 정하지 않고 비워 두었습니다.
위 내용은 작성 방법을 보여주기 위한 예시입니다. 실제 인물이나 사건과 관계가 없습니다.
전속중개계약은 중개의뢰인이 특정한 개업공인중개사를 정해 그 사람에 한정해 중개대상물을 중개하도록 하는 계약입니다(공인중개사법 제23조 제1항). 이 서식 2번 ①은 그 한 곳이 아닌 다른 개업공인중개사에게 맡겨 거래하면 위약금을 내도록 정합니다. 일반중개계약서(별지 제14호서식)는 같은 자리에 ‘갑은 이 계약에도 불구하고 중개대상물의 거래에 관한 중개를 다른 개업공인중개사에게도 의뢰할 수 있다’고 적혀 있고, 을의 의무도 ‘거래가 조속히 이루어지도록 성실히 노력’한다는 한 줄뿐입니다(원본 대조).
전속중개계약의 유효기간은 3개월이고, 당사자 사이에 다른 약정이 있으면 그 약정에 따릅니다(공인중개사법 시행령 제20조 제1항). 서식 3번의 ※도 같은 내용입니다. 위약금 조항이 ‘유효기간 내’의 거래에 적용되므로(2번 ①의 각 호) 끝나는 날짜를 정확히 적어 두세요.
원본은 유효기간 내에 ① 을 외의 다른 개업공인중개사에게 맡겨 거래한 경우, ② 을의 소개로 알게 된 상대방과 을을 빼고 직접 거래한 경우, ③ 갑이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우를 정합니다. ①·②는 갑이 지급해야 할 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 내고, ③은 중개보수의 50퍼센트 범위에서 을이 중개행위에 쓴 상당한 비용을 냅니다. 이미 거래할 사람이 정해져 있거나 직접 구할 계획이라면 서명 전에 이 조항이 어떻게 적용되는지 을에게 물어보세요.
개업공인중개사는 전속중개계약을 체결하면 부동산거래정보망 또는 일간신문에 해당 중개대상물의 정보를 공개해야 하고, 중개의뢰인이 비공개를 요청하면 공개해서는 안 됩니다(공인중개사법 제23조 제3항). 공개할 정보는 중개대상물의 종류·소재지·면적 같은 특정 사항, 벽면·도배와 설비 상태, 입지·환경조건, 권리관계, 공법상 제한, 거래예정금액·공시지가입니다. 권리관계는 각 권리자의 주소·성명 등 인적 사항은 공개하면 안 되고, 임대차는 공시지가를 공개하지 않을 수 있습니다(시행령 제20조 제2항). 서식 1번 ②의 ‘공개 또는 비공개 여부’ 칸에 선택을 적어 두세요.
뒤쪽 Ⅰ의 소재지·건축연도·면적·구조·용도·권리관계·거래규제·중개의뢰 금액은 위 시행령 제20조 제2항의 공개 항목과 겹칩니다. 등기사항증명서나 건축물대장을 보고 정확히 적어야 이후 공개되는 정보와 확인·설명 단계에서 어긋나지 않습니다. 소유자 칸의 이름은 ‘소유자 및 등기명의인’이라고 인쇄돼 있으니 등기부상 명의인으로 적으세요.
서식 4번은 거래가액의 몇 퍼센트(또는 금액)를 중개보수로 지급할지 적게 하고, 뒤쪽 별표의 요율을 넘지 않아야 하며 실비는 별도라고 안내합니다. 지급 시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 약정하는 대로 하고, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날입니다(시행령 제27조의2). 서식에는 지급 시기 칸이 따로 없으니, 6번 ‘그 밖의 사항’에 합의 내용을 적어 두면 다툼을 줄일 수 있습니다. 또 개업공인중개사는 사례·증여 등 어떤 명목으로도 법정 보수·실비를 넘는 금품을 받아서는 안 되고(법 제33조 제1항 제3호), 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소·해제되면 보수를 받을 수 없습니다(법 제32조 제1항 단서).
주택(부속토지 포함)의 중개보수와 실비 한도는 시·도 조례로 정하고, 주택 외 중개대상물의 보수는 국토교통부령으로 정합니다(법 제32조 제4항). 주택은 시·도 조례의 요율한도 이내에서 협의해 정하며(시행규칙 제20조 제1항), 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 시·도 조례를 따릅니다(같은 조 제3항). 보증금 외에 월 차임이 있는 임대차의 거래금액은 보증금 + 월 차임 × 100으로 계산하고, 그 합이 5천만원 미만이면 월 차임 × 70으로 계산합니다(같은 조 제5항 제1호). 구체적인 요율 수치는 사는 지역의 조례와 중개사무소가 게시·첨부하는 요율표에서 확인하세요.
서식은 을이 보수·실비를 과다 수령하면 차액을 환급하고, 확인·설명을 소홀히 해 재산상 피해를 입히면 손해액을 배상한다고 정합니다. 법도 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있다고 정하며(제30조 제1항), 중개가 완성되면 보장금액·보증보험회사나 공제사업자·보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부하도록 합니다(같은 조 제5항).
원본은 계약서 2통을 작성해 각자 서명 또는 날인한 뒤 쌍방이 1통씩 보관하도록 합니다. 개업공인중개사는 전속중개계약서를 3년 동안 보존해야 하고(법 제23조 제2항, 시행규칙 제14조 제2항), 국토교통부령으로 정한 전속중개계약서에 의하지 않고 계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 않으면 등록관청이 업무정지를 명할 수 있는 사유입니다(법 제39조 제1항 제3호). 전속으로 맡기기로 했다면 이 서식대로 작성하는지 확인하세요.
이 계약서는 중개를 맡길 때 의뢰인과 개업공인중개사 사이에 쓰는 계약서입니다. 「중개대상물 확인·설명서」(별지 제20호서식)는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때 개업공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 서류입니다(공인중개사법 제25조 제3항). 확인·설명 자체는 중개가 완성되기 전에 해야 합니다(같은 조 제1항).
전속중개계약은 정부가 정한 이 서식(별지 제15호)으로 써야 하고(공인중개사법 제23조 제2항), 서식 안의 위약금 조항(2번 ①) 때문에 유효기간 안에는 다른 중개사에게 맡기거나 직접 거래를 하면 중개보수에 해당하는 금액을 물 수 있습니다. 서명 전에 유효기간, 중개보수(요율·금액·지급 시기), 정보 공개 여부를 확인하세요. 중개보수 요율은 조례 등으로 정해지는 값이라 이 예시에는 숫자를 정해 두지 않았습니다. 일반중개계약서(별지 제14호서식)에는 위약금 조항이 없습니다.
서식은 한 번에 다 채우기 어렵습니다. 체크한 내용은 이 브라우저에 저장되니 나중에 다시 오셔도 그대로 남아 있습니다.
부동산을 팔거나 빌려주려는 사람(권리 이전) 또는 사거나 빌리려는 사람(권리 취득)이 개업공인중개사 한 곳에 한정해 중개를 맡길 때, 중개의뢰인(갑)과 개업공인중개사(을)가 함께 씁니다(공인중개사법 제23조 제1항). 앞쪽 맨 위에서 매도·매수·임대·임차·그 밖의 계약 중 해당하는 곳에 표시합니다.
관공서에 내는 서류가 아닙니다. 공인중개사법 제23조에는 이 계약서를 관공서에 제출하는 절차가 없고, 개업공인중개사가 계약서를 보존하도록 정합니다.
원본은 계약서 2통을 작성해 각자 서명 또는 날인한 뒤 쌍방이 1통씩 보관한다고 정합니다.
개업공인중개사가 3년(공인중개사법 시행규칙 제14조 제2항).
3개월이 원칙이고 당사자가 합의해 달리 정할 수 있습니다(공인중개사법 시행령 제20조 제1항, 서식 3번).
약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다(공인중개사법 시행령 제27조의2).
원본 뒤쪽 유의사항에 따르면 개업공인중개사가 중개보수 과다수령 등 위법행위를 하면 시·군·구 부동산중개업 담당 부서에 신고할 수 있습니다.
전속이 아니라 일반으로 맡기는 경우의 서식은 별지 제14호서식이며(공인중개사법 시행규칙 제13조), 법제처 국가법령정보센터의 「공인중개사법 시행규칙」 서식 목록에서 찾을 수 있습니다.
공인중개사법 제22조(일반중개계약), 제23조(전속중개계약), 제24조(부동산거래정보망), 제25조(확인·설명), 제32조(중개보수), 같은 법 시행령 제19조·제20조·제27조의2, 같은 법 시행규칙 제13조·제14조·제20조입니다.
중개가 완성되면 거래계약서를 작성하고 개업공인중개사가 확인·설명서를 교부합니다. 이 페이지와 별도로 「중개대상물 확인·설명서」 페이지를 참고하세요.
전속은 특정 개업공인중개사 한 곳에 한정해 맡기는 계약이고(공인중개사법 제23조 제1항), 일반은 다른 개업공인중개사에게도 맡길 수 있는 계약입니다. 서식을 대조하면 전속(별지 제15호)에는 을의 정보공개·처리상황 통지 의무와 갑의 위약금 조항이 있고, 일반(별지 제14호)에는 ‘다른 개업공인중개사에게도 의뢰할 수 있다’는 문구와 을의 성실 노력 의무만 있습니다. 전속은 법에 따라 국토교통부령의 서식에 의해야 하고(제23조 제2항), 일반은 의뢰인이 중개의뢰 내용을 명확히 하려고 작성을 요청할 수 있으며(제22조) 표준 서식의 사용이 권장됩니다(시행령 제19조). 일반중개계약서는 법제처 국가법령정보센터의 「공인중개사법 시행규칙」 서식 목록에서 받을 수 있습니다(문서 머리에 「개정 2014. 7. 29.」로 표시).
3개월입니다. 다만 당사자 사이에 다른 약정이 있으면 그 약정에 따릅니다(공인중개사법 시행령 제20조 제1항). 서식 3번에도 ‘3개월을 원칙으로 하되, 갑과 을이 합의하여 별도로 정한 경우에는 그 기간에 따른다’고 인쇄돼 있습니다.
서식 1번에 따라 계약 후 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지하고, 7일 이내에 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물 정보를 공개한 뒤 그 내용을 지체 없이 문서로 통지해야 합니다. 법은 전속중개계약을 체결하면 정보를 공개하되 중개의뢰인이 비공개를 요청하면 공개해서는 안 된다고 정합니다(공인중개사법 제23조 제3항). 공개할 정보의 내용은 시행령 제20조 제2항에 열거돼 있고, 권리자의 주소·성명 등 인적 사항은 공개할 수 없습니다.
서식 2번 ①에 따라 유효기간 안에 ① 다른 개업공인중개사에게 맡겨 거래하거나 ② 을의 소개로 알게 된 상대방과 을을 빼고 직접 거래하면 갑이 지급해야 할 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 내야 합니다. ③ 갑이 스스로 찾은 상대방과 거래한 경우는 중개보수의 50퍼센트 범위에서 을이 중개행위에 쓴 상당한 비용을 냅니다. 이 서식의 조항일 뿐이므로, 구체적인 분쟁은 중개사무소를 등록한 시·군·구청이나 법률상담 창구에 문의하세요.
요율은 서식에 정해져 있지 않고 협의해서 적는 칸이며 뒤쪽 요율표의 한도를 넘지 못합니다. 주택은 시·도 조례의 요율한도 이내(시행규칙 제20조 제1항, 법 제32조 제4항), 주택 외 중개대상물은 시행규칙 제20조 제4항에 따릅니다. 예를 들어 같은 항 제2호는 오피스텔 요건에 해당하지 않는 주택 외 대상물의 보수를 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의해 정하게 합니다. 주택의 구체적 요율은 조례에 있으니 사는 지역의 조례나 중개사무소의 요율표에서 확인하세요. 지급 시기는 약정에 따르고 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다(시행령 제27조의2).
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이 페이지는 서식을 찾고 쓰는 데 도움을 드리려고 정리한 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하시기 바랍니다. 서식 파일은 저희가 보관하지 않고 발행 기관 페이지로 연결합니다.