주택을 사고팔거나 빌려줄 때 개업공인중개사가 대상 주택의 상태·권리관계·거래조건을 확인해 적고, 거래당사자에게 교부하는 서식입니다. 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 [Ⅰ](주거용 건축물)이며, 단독주택·공동주택·주거용 오피스텔의 매매·교환·임대를 모두 이 한 종류로 씁니다. 원본은 6쪽이고 문서 머리에 「개정 2026. 8. 11.」로 표시돼 있으며, 한글본에 이어 영문본도 같은 파일에 들어 있습니다.
작성 주체는 개업공인중개사이지만, 세입자·매수인이 받아서 무엇을 확인해야 하는지 알 수 있도록 이 페이지는 칸마다 설명과 임대차(전세) 예시를 실었습니다. 임대차라면 ④ 임대차 확인사항(확정일자 부여현황, 국세·지방세 체납정보, 전입세대확인서, 최우선변제금)이 핵심 칸입니다. 비주거용 건축물·토지·입목 등은 서식이 따로 있습니다(아래 자주 묻는 질문).
공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 [Ⅰ] 원본의 칸과 순서를 그대로 따랐습니다. 내려받은 파일의 6쪽 중 1~4쪽 칸이 아래 화면과 하나씩 대응합니다(5~6쪽은 작성방법이라 예시에 옮기지 않았습니다). 서울의 공동주택을 전세로 빌리는 경우를 예로 채웠고, 주소·금액·이름·번호는 모두 설명용 가상 값입니다. 파랗게 표시한 부분이 거래 사정에 맞게 바꿔 넣을 자리입니다. 실제로는 개업공인중개사가 작성합니다.
위 내용은 작성 방법을 보여주기 위한 예시입니다. 실제 인물이나 사건과 관계가 없습니다.
원본 작성방법에 ① 대상물건의 표시부터 ⑨ 취득 시 부담할 조세까지는 ‘개업공인중개사가 확인한 사항을 적어야 한다’고 되어 있습니다. 세입자·매수인은 직접 채우는 것이 아니라 받아서 등기사항증명서·건축물대장과 대조하고, 하단 수령란에 서명 또는 날인합니다. 칸에 다 쓰지 못하면 별지로 작성해 붙이고 해당 칸에는 ‘별지 참고’라고 적습니다.
원본은 대상물건에 신탁등기가 되어 있으면 수탁자와 신탁원부 번호를 적고, 신탁원부 약정사항에 명시된 임대차계약의 요건(수탁자·수익자의 동의 등)을 확인해 유효한 임대차계약을 맺을 수 있음을 설명하면서 신탁원부를 제시하라고 적고 있습니다. 공동담보가 설정돼 있으면 공동담보 목록 등을 확인해 채권최고액 등 권리관계를 명확히 적고 설명해야 합니다. 원본은 다세대주택 건물 전체의 근저당 현황을 확인·제시하지 않으면서 일부 호실의 공동담보 채권최고액이 마치 건물 전체의 것처럼 속이면 공인중개사법 위반으로 형사처벌 대상이 될 수 있다고 안내합니다.
임대인은 임대차계약을 체결할 때 확정일자 부여일·차임·보증금 등의 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시해야 하고, 계약 전에 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수도 있습니다(주택임대차보호법 제3조의7). 개업공인중개사는 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항과 미납 국세·지방세를 열람 신청할 수 있다는 사항을 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 설명해야 합니다(공인중개사법 제25조의3). 전입세대확인서는 임대인이 낸 서류가 있으면 ‘확인’에 √ 표시하고, 없으면 ‘미확인’에 √ 표시한 뒤 열람·교부 방법을 설명합니다(원본 작성방법).
원본 작성방법은 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조를 확인해 소액임차인 범위와 최우선변제금액을 각각 적되, 근저당권 등 선순위 담보물권이 설정돼 있으면 그 설정 당시의 소액임차인 범위와 최우선변제금액을 기준으로 적으라고 합니다. 이 페이지의 예시는 금액을 ○로 두었으니 실제 금액은 개업공인중개사가 해당 시행령 조문으로 확인해 적어야 합니다.
원본 작성방법에 따르면 ③의 ‘그 밖의 이용제한 및 거래규제사항’, ⑧의 ‘개별공시지가(㎡당)’와 ‘건물(주택)공시가격’은 임대차의 경우 생략할 수 있고, ⑨ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 임대차의 경우 제외합니다.
⑥의 관리비·공동관리비는 직전 1년간 월평균 관리비 등을 기초로 산출한 총 금액을 적습니다. 공동관리비는 관리비 총 금액에서 검침기 등으로 세대별 사용량을 알 수 있거나 비용을 고정해 확인이 가능한 비목을 뺀 금액입니다. 전기료·수도료처럼 사용량에 따라 달라지는 비목은 실제 사용량에 따라 관리비가 변동될 수 있다는 점을 설명해야 한다고 원본에 적혀 있습니다.
⑭ 현장안내자가 중개보조원이면 ‘신분고지 여부’에 표시합니다. 중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조할 때 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 합니다(공인중개사법 제18조의4).
매도의뢰인·임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 응하지 않으면 개업공인중개사는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다(공인중개사법 시행령 제21조 제2항). 서식 첫머리의 ‘대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항’ 칸이 그 자리입니다.
거래당사자 수령란과 ④ 확인란은 ‘서명 또는 날인’이라 둘 중 하나로 됩니다. 개업공인중개사·소속공인중개사 칸은 ‘서명 및 날인’이라 서명과 날인을 모두 해야 합니다(공인중개사법 제25조 제4항).
서명 전에 근거자료와 직접 대조하세요. 확인·설명서에 개업공인중개사의 서명 및 날인이 빠지거나 교부하지 않으면 중개사에 대한 업무정지 사유가 되지만(공인중개사법 제39조 제1항 제6호·제7호), 서식이 채워져 있다고 해서 내용이 맞는다는 보증은 아닙니다. 등기사항증명서의 소유자·근저당, 건축물대장의 위반건축물 여부, 관리비 고지서를 직접 보고 다르면 고쳐 적게 한 뒤 수령란에 서명하세요. 원본 유의사항에는 실제 거래가격이 나중에 양도차익 계산에 쓰일 수 있다는 안내도 인쇄돼 있습니다.
서식은 한 번에 다 채우기 어렵습니다. 체크한 내용은 이 브라우저에 저장되니 나중에 다시 오셔도 그대로 남아 있습니다.
개업공인중개사가 중개를 의뢰받은 중개대상물이 주거용 건축물(단독주택·공동주택·주거용 오피스텔)일 때 씁니다. 확인·설명은 중개가 완성되기 전에, 서식 교부는 거래계약서를 작성하는 때에 합니다(공인중개사법 제25조 제1항·제3항).
관공서에 내는 서류가 아니라, 개업공인중개사가 거래당사자에게 교부하고 일정 기간 보존하는 서류입니다(공인중개사법 제25조 제3항). 등록관청 등에 제출하는 절차는 이 조문에 없습니다.
서식 하단 수령란에 따라 거래당사자는 확인·설명서와 함께 손해배상책임 보장 증명서류(사본 또는 전자문서)를 받습니다. 개업공인중개사는 중개가 완성되면 보장금액, 보증보험회사·공제사업자·공탁기관과 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부해야 합니다(공인중개사법 제30조 제5항).
개업공인중개사가 3년(공인중개사법 시행령 제21조 제4항). 거래계약서는 5년입니다(같은 법 시행령 제22조 제2항).
개업공인중개사(법인이면 대표자, 분사무소가 있으면 분사무소 책임자)와, 그 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명 및 날인합니다(공인중개사법 제25조 제4항). 공동중개라면 참여한 개업공인중개사(소속공인중개사 포함)가 모두 서명·날인하고, 2명을 넘으면 별지로 작성해 붙입니다(원본 작성방법).
원본에 인쇄된 안내에 따르면 임대차 계약 후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2에 따라 30일 이내 신고해야 하며, 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 이 신고는 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 주택 임대차 계약이고 대통령령으로 정하는 지역에 해당하는 경우에 적용되므로(같은 조 제1항·제2항) 해당 여부는 신고관청이나 중개사무소에 문의하세요.
공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명), 제25조의3(임대차 중개 시의 설명의무), 제30조 제5항(손해배상책임 보장 설명), 같은 법 시행령 제21조(확인ㆍ설명 사항과 보존기간), 같은 법 시행규칙 제16조(확인ㆍ설명서 서식)입니다.
비주거용 건축물은 별지 제20호의2서식, 토지는 별지 제20호의3서식, 입목·광업재단·공장재단은 별지 제20호의4서식입니다(공인중개사법 시행규칙 제16조).
개업공인중개사입니다. 개업공인중개사는 중개를 의뢰받으면 중개대상물의 상태·입지·권리관계와 법령상 거래·이용제한사항 등을 확인해 중개의뢰인에게 설명하고 근거자료를 제시해야 하며(공인중개사법 제25조 제1항), 확인·설명 사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부합니다(같은 조 제3항). 세입자·매수인은 작성자가 아니라 받아서 확인하고 수령란에 서명 또는 날인하는 쪽입니다.
확인·설명은 중개가 완성되기 전에 하고(공인중개사법 제25조 제1항), 확인·설명서는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때 교부합니다(같은 조 제3항). 거래계약서에는 확인·설명서 교부일자를 적는 칸이 있습니다(같은 법 시행령 제22조 제1항 제8호). 계약서에 서명하기 전에 설명을 듣고 근거자료를 함께 본 뒤 서식을 받아 두세요.
개업공인중개사(법인이면 대표자, 분사무소가 있으면 분사무소 책임자)가 서명 및 날인하고, 그 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명 및 날인합니다(공인중개사법 제25조 제4항). 개업공인중개사는 확인·설명서의 원본·사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다(같은 법 시행령 제21조 제4항). 다만 공인전자문서센터에 보관한 경우는 예외입니다(법 제25조 제3항 단서). 서식 하단에는 거래당사자가 서명 또는 날인하는 수령란도 있으니, 받은 서식은 계약 기간 동안 계약서와 함께 보관하세요.
확인·설명서를 교부하지 않거나 보존하지 않은 경우, 서명 및 날인을 하지 않은 경우는 등록관청이 6개월 범위에서 업무정지를 명할 수 있는 사유입니다(공인중개사법 제39조 제1항 제6호·제7호). 확인·설명을 성실·정확하게 하지 않거나 근거자료를 제시하지 않으면 500만원 이하의 과태료 대상입니다(제51조 제2항 제1호의6). 이런 일이 있으면 중개사무소를 등록한 시·군·구청에 문의하세요. 고의 또는 과실로 손해가 생긴 경우의 배상 책임은 제30조 제1항에 있습니다.
서식이 종류별로 나뉘어 있습니다(공인중개사법 시행규칙 제16조). [Ⅰ] 주거용 건축물은 별지 제20호서식(이 페이지), [Ⅱ] 비주거용 건축물은 별지 제20호의2서식, [Ⅲ] 토지는 별지 제20호의3서식, [Ⅳ] 입목·광업재단·공장재단은 별지 제20호의4서식입니다. 넷 모두 법제처 국가법령정보센터의 「공인중개사법 시행규칙」 서식 목록에서 찾을 수 있습니다. 상가·사무실 임대차나 토지 거래라면 해당 종류를 받으세요.
이 서식은 보수 금액을 정해 주지 않고, 협의한 금액과 산출내역을 적는 칸입니다. 원본 안내에 따르면 중개보수는 시·도 조례로 정한 요율한도에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하며 부가가치세는 별도로 부과될 수 있습니다. 주택의 보수와 실비 한도는 시·도 조례로 정하도록 되어 있으므로(공인중개사법 제32조 제4항) 요율은 사는 지역 시·도의 조례나 중개사무소에서 확인하세요. 임대차의 거래예정금액은 원본 작성방법에 따라 임대보증금 + 월 단위 차임액 × 100으로 계산하고, 그 값이 5천만원 미만이면 임대보증금 + 월 단위 차임액 × 70을 씁니다.
이 페이지는 서식을 찾고 쓰는 데 도움을 드리려고 정리한 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하시기 바랍니다. 서식 파일은 저희가 보관하지 않고 발행 기관 페이지로 연결합니다.