토지를 사고파는 두 사람이 대금·지급 시기·소유권 이전·해제 조건을 정해 서명하는 계약서입니다. 민법상 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생깁니다(민법 제563조). 이 서식은 정부가 정한 표준계약서도, 법으로 정해진 서식도 아닙니다. 대한법률구조공단이 서식 자료실에 예시로 올려 둔 「[서식 예] 토지매매계약서(일반)」이며, 문안에 관공서 이름이 들어 있지 않아 고쳐 쓸 곳은 ○ 표시 빈칸뿐입니다.
이 사이트의 「부동산 매매계약서(일반)」과 같은 자료실의 예시 서식이지만 토지만 거래하는 경우를 위한 것이라 다릅니다. 부동산 표시 칸이 소재지·면적·지목 세 가지뿐이고(건물 칸 없음), 조항은 12개가 아니라 7개입니다. 부속물의 이전·위약금·관할 법원 조항과 입회인 서명란은 없는 대신, 제3조는 소유권이전등기를 신청함과 동시에 잔금을 받고 그다음 인도하도록 정하며, 제4조는 소유권을 제한하는 권리를 매수인이 승계하기로 합의하면 그에 상당하는 금액을 잔금에서 공제하도록 정합니다. 제6조는 책임 없는 사유로 멸실·훼손되면 계약이 자동으로 해제되고 매도인이 계약보증금을 돌려주도록 정합니다.
토지 거래에 특히 중요한 두 가지는 이 서식에 칸도 조항도 없습니다. 거래 토지가 토지거래허가구역에 있으면 계약 전에 허가를 받아야 하고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조), 농지이면 취득 전에 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다(농지법 제8조). 아래 「작성 예시」의 안내를 서명 전에 읽어 보세요. 같은 자료실에는 「토지매매계약서(가환지)」「토지매매계약서(지상권설정조건)」「토지매매계약서(피담보채무 인수조건)」「토지, 건물매매계약서(임차인이 있는 경우)」「토지, 건물매매계약서(임차인이 없는 경우)」도 따로 있으니 거래 조건에 맞는 것을 고르세요.
대한법률구조공단 자료실의 「[서식 예] 토지매매계약서(일반)」 원본의 칸과 조항 순서를 그대로 따랐습니다. 내려받은 파일과 아래 화면의 칸·조(條)가 하나씩 대응합니다. 지목이 ‘대’인 토지를 사고파는 계약을 예로 채웠고, 파랗게 표시한 부분이 본인 계약에 맞게 바꿔 넣을 자리입니다. 금액·날짜·주소·이름은 모두 설명용 가상 값이며 적정한 수준이라는 뜻이 아닙니다. 제1조~제7조의 인쇄된 조문은 그대로 옮기고 빈칸(이름·금액·지급일 등)만 채웠습니다. 원본에는 토지거래허가와 농지취득자격증명에 관한 칸이 없으니 아래 안내를 함께 읽으세요.
위 내용은 작성 방법을 보여주기 위한 예시입니다. 실제 인물이나 사건과 관계가 없습니다.
허가구역에 있는 토지의 소유권·지상권을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항). 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다(제11조 제6항). 허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(제26조 제3항). 허가구역 지정은 공고한 날부터 5일 후에 효력이 생기고(제10조 제5항), 시장·군수·구청장은 공고 내용을 15일간 일반이 열람할 수 있게 합니다(제10조 제4항). 계약할 토지가 허가구역인지는 소재지 시·군·구청에 문의하세요.
허가구역이라도 용도별 면적 이하의 토지에 대한 계약이나, 공고된 허가대상자·용도·지목에 해당하지 않는 경우에는 허가가 필요하지 않습니다(제11조 제2항). 기준 면적은 시행령 제9조 제1항이 정합니다. 도시지역은 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 용도지역 지정이 없는 구역 60㎡이고, 도시지역 외는 250㎡(농지 500㎡, 임야 1천㎡)입니다. 다만 허가구역을 지정할 때 기준면적의 10% 이상 300% 이하 범위에서 다르게 공고했다면 그에 따릅니다. 일단(一團)의 토지이용을 위해 계약 체결일부터 1년 이내에 그 일부를 나눠 계약하면 전체를 하나의 거래로 보므로(같은 조 제2항) 계약을 쪼개 면적 기준을 피할 수 없습니다.
허가 신청서에는 계약 내용, 토지 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 제출합니다(제11조 제3항). 처리기간 안에 허가증 발급이나 불허가 통지가 없으면 그 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 봅니다(제11조 제5항. 선매협의가 진행 중이면 그 사실을 알려야 한다고 제4항에 정해져 있습니다). 이용 목적이 제12조 제1호 가목~사목(자기 거주용 주택용지 등)에 해당하지 않거나, 도시·군계획에 맞지 않거나 생태계·주민의 생활환경에 중대한 위해를 끼칠 우려가 있거나(같은 조 제2호), 면적이 이용 목적에 적합하지 않으면(제3호) 허가를 받지 못할 수 있습니다. 허가를 받은 사람은 대통령령으로 정하는 기간(5년의 범위) 동안 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 합니다(제17조 제1항). 원본에는 ‘허가를 받지 못하면 계약금을 어떻게 하는지’ 같은 내용이 없으니, 허가 신청 시기·서로의 협력 의무·불허가 때의 처리를 특약으로 적어 두세요.
농지를 취득하려는 사람은 농지 소재지를 관할하는 시장·구청장·읍장·면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다(농지법 제8조 제1항 본문). 상속 등 같은 항 단서의 각 호에 해당하면 발급 없이 취득할 수 있습니다. 발급을 받으려면 농업경영계획서 등을 작성해 신청하고(제8조 제2항), 신청을 받은 날부터 7일(계획서를 쓰지 않는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상은 14일) 안에 발급해야 합니다(제8조 제4항). 증명을 받아 농지를 취득하는 사람은 소유권이전등기를 신청할 때 이 증명을 첨부해야 합니다(제8조 제6항). 농지는 ‘전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 등으로 이용되는 토지’ 등을 말하므로(농지법 제2조 제1호 가목) 지목이 ‘전’이 아니어도 실제 경작지면 농지일 수 있습니다. 농지인지, 매수인이 발급받을 수 있는지는 서명 전에 소재지 시·구·읍·면 농지 담당 부서에 문의하세요.
원본 표는 소재지, 면적(㎡), 지목 세 칸입니다. 지목은 토지의 주된 용도에 따라 전·답·과수원·임야·대 등 28종 가운데 지적공부에 등록한 것이고(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제24호, 제67조 제1항), 면적은 지적공부에 등록한 필지의 수평면상 넓이입니다(제2조 제27호). 경계는 지적공부에 등록한 선이므로(제2조 제26호) 현장에 보이는 울타리·도랑과 다를 수 있습니다. 경계점을 지상에 복원하는 것은 지적측량이며(제23조 제1항 제4호), 한국국토정보공사 등 지적측량수행자에게 의뢰합니다(제24조 제1항). 1필지의 일부만 거래할 계획이라면 분할(제2조 제31호)이 필요한지 지적소관청(시·군·구청)에 문의하세요.
원본에는 담보책임이나 면적 부족에 관한 조항이 따로 없고 제1조가 ‘현상대로’ 매도한다고만 합니다. 민법상 매매 목적물에 하자가 있으면 매수인은 제575조 제1항에 따라 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있지만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐을 때는 청구할 수 없고(제580조 제1항), 그 권리는 매수인이 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다(제582조). 매도인이 담보책임을 면하는 특약을 했더라도 알고 고지하지 않은 사실과 제3자에게 권리를 설정·양도한 행위는 면책되지 않습니다(제584조). ‘현상대로’라는 문구가 이 권리를 어디까지 제한하는지는 문구만으로 단정하기 어려우니, 토지의 현재 상태(성토·매립 여부, 진입로 등)는 서명 전에 현장에서 확인하고 중요한 사항은 특약으로 적으세요.
원본 제2조 표에는 대금 총액, 계약금, 중도금, 잔금이 각각 ‘일금 ○원정’ 칸과 지급일 칸으로 되어 있습니다. 세 금액의 합이 총액과 맞는지 확인하세요. 원본에는 계약금을 잔금 때 대금의 일부로 충당한다는 문장이 따로 없으므로, 총액에 계약금이 포함된 금액이라는 점이 표에서 분명하게 읽히도록 적으세요. 중도금 없이 계약금과 잔금만 나눈다면 중도금 칸은 비워 두거나 ‘없음’으로 적고, 제7조 제2항의 해제 가능 시기(중도금이 없으면 잔금을 지급할 때까지)를 서로 확인하세요. 지급일을 넘겼을 때의 지연이자는 원본에 없으니 필요하면 특약으로 정합니다.
쌍무계약에서 매도인의 권리 이전과 매수인의 대금 지급은 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행해야 합니다(민법 제568조 제2항). 원본 제3조도 매도인이 등기 서류를 갖춰 등기를 신청함과 동시에 잔금을 받도록 정했습니다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 변동은 등기를 해야 효력이 생기며(민법 제186조), 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다(부동산등기법 제23조 제1항). 잔금 당일에 등기사항증명서를 다시 떼어 소유자와 제한 권리를 확인한 뒤 잔금을 치르세요. 원본에서 인도는 잔금을 받은 다음에 하므로, 토지를 쓰고 있는 사람(경작자 등)이 있으면 인도 방법을 특약으로 정해 두세요.
원본은 소유권 행사를 제한하는 권리가 있으면 매도인이 소멸시켜야 하고, 매수인이 승계하기로 합의하면 ‘이에 상당하는 금액’을 잔금에서 공제한다고 정합니다. 승계를 택한다면 승계할 권리의 종류와 공제 금액을 구체적인 숫자로 계약서에 적으세요. 민법상으로도 매매 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권이 행사되어 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 잃은 때에는 매수인이 계약을 해제할 수 있고 손해배상도 청구할 수 있습니다(민법 제576조). 말소 서류와 대출 상환은 잔금 날 함께 처리하는 것이 안전합니다.
제1항·제2항은 인도일 전날까지의 수익과 조세공과금은 매도인에게, 이후는 매수인에게 일수 계산으로 나누고 잔금 때 정산하도록 정합니다. 민법 제587조도 계약 후에도 인도하지 않은 목적물에서 생긴 과실은 매도인에게 속한다고 정합니다. 제3항의 ‘등록세’는 오래된 서식의 표현으로 보입니다. 현행 지방세법 제7조 제1항은 부동산을 취득한 자에게 취득세를 부과한다고 정하고, 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다(제20조 제1항). 토지거래허가구역의 토지를 허가받기 전에 거래대금을 완납했다면 그 기간은 허가일부터 셉니다(같은 항 괄호). 서명 전에 등기 비용과 세금 중 누가 무엇을 부담하는지 항목별로 풀어 적어 두세요.
민법 제537조는 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되면 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다고 정합니다. 원본 제6조는 책임 없는 사유로 멸실·훼손되면 부담은 갑이 지고 계약이 자동으로 해제되며 갑이 ‘계약보증금’을 즉시 반환한다고 합니다. 이 서식에는 ‘계약금’과 ‘계약보증금’이라는 말이 함께 나오는데, 이미 중도금을 지급한 경우 무엇을 돌려받는지는 문구만으로 분명하지 않습니다. 계약 해제에는 각 당사자의 원상회복의무가 있고 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 한다고 민법 제548조가 정하므로, 반환 범위를 서로 확인하고 필요하면 특약으로 구체화하세요.
제1항은 귀책사유가 있는 쪽이 매도인이면 계약금의 배액을 지급하고, 매수인이면 계약금을 포기한다고 정합니다. 제2항은 중도금(없으면 잔금)을 지급할 때까지 계약금 포기·배액 상환으로 계약을 해제할 수 있게 합니다. 민법 제565조는 이 해제 시기를 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 ‘일방이 이행에 착수할 때까지’로 정하는데, 원본은 그 시기를 중도금 지급 시로 정한 것입니다. 이 방식의 해제에는 손해배상 청구가 따르지 않습니다(민법 제565조 제2항). 반면 상대방이 채무를 이행하지 않아 해제하려면 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않아야 합니다(미리 이행하지 않겠다고 표시한 경우는 최고 불필요). 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되며 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있고(제398조 제4항·제2항), 해제는 손해배상 청구에 영향을 주지 않습니다(제551조).
이 서식은 7개 조항뿐이라 토지거래허가·농지취득자격증명, 담보책임, 부속물(수목·시설물 등), 지급 지연 시 지연이자, 중개보수 부담, 분쟁 시 관할 법원에 관한 조항이 없습니다. 필요하면 서명 전에 특약 조항을 새로 적고 양쪽이 서명하세요. 같은 자료실에는 임차인이 있는 경우, 피담보채무 인수조건, 지상권 설정조건 등 조건별 토지·건물 매매계약서가 따로 있습니다.
정부가 정한 표준계약서가 아니라 대한법률구조공단이 예시로 배포하는 서식입니다. 원본에는 토지거래허가·농지취득자격증명·담보책임·관할 법원에 관한 조항이 없습니다. 허가구역 안에서 허가가 필요한 계약을 허가 없이 체결하면 그 계약은 효력이 발생하지 않고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항), 농지는 소유권이전등기를 신청할 때 농지취득자격증명을 첨부해야 합니다(농지법 제8조 제6항). 계약서를 쓴 것만으로 소유권이 넘어오지 않고 등기를 해야 효력이 생깁니다(민법 제186조). 서명 전에 등기사항증명서와 토지대장으로 소유자·지목·면적·제한 권리를 확인하고, 계약 후 30일 안에 거래신고를 잊지 마세요.
서식은 한 번에 다 채우기 어렵습니다. 체크한 내용은 이 브라우저에 저장되니 나중에 다시 오셔도 그대로 남아 있습니다.
토지를 사고파는 두 사람이 매매계약을 맺을 때 씁니다. 원본은 매도인을 ‘갑’, 매수인을 ‘을’로 부르며 서명란은 갑·을 두 칸입니다. 서식 이름에 ‘(일반)’이 붙어 있고, 임차인·피담보채무 인수·지상권 설정 같은 조건이 있으면 같은 자료실의 다른 서식을 찾아보세요.
계약서 자체는 관공서에 내는 서류가 아니라 당사자끼리 서명해 보관하는 계약서입니다. 다만 계약 후 아래의 거래신고를 하고, 소유권이전등기 신청 때 계약서가 쓰입니다. 허가구역이면 계약 전에 시·군·구청의 토지거래허가를, 농지이면 취득 전에 시·구·읍·면의 농지취득자격증명을 받아야 합니다.
원본은 본 계약서 2통을 작성하고 갑과 을이 각 1통씩 보관한다고 정합니다.
부동산의 매매계약을 체결하면 그 실제 거래가격 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지 시장·군수·구청장에게 거래당사자가 공동으로 신고해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 제1호). 부동산에는 토지가 포함됩니다(제2조 제1호). 다만 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 그 중개사가 신고하고(제3조 제3항), 한쪽이 신고를 거부하면 다른 쪽이 단독으로 신고할 수 있습니다(제2항). 신고를 하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있고(제28조 제2항 제1호), 신고필증을 받으면 계약서 검인을 받은 것으로 봅니다(제3조 제6항). 신고서는 이 사이트의 「부동산거래계약 신고서」를 참고하세요. 신고 방법과 서류는 부동산 소재지의 시·군·구청에 문의하세요.
서로 대가적인 채무를 부담하는 계약은 반대급부의 이행이 완료된 날(잔금을 치른 날)부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제1호). 정당한 사유 없이 신청을 게을리하면 과태료가 부과될 수 있습니다(같은 법 제11조 제1항). 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 계약서에 검인을 받아 관할 등기소에 제출해야 하는데(같은 법 제3조 제1항), 위 거래신고의 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 봅니다. 등기 신청서 양식은 이 사이트의 「소유권이전등기 신청서(매매)」를 참고하세요. 농지는 등기 신청 때 농지취득자격증명을 첨부합니다.
토지를 취득한 사람(매수인)은 취득한 날부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 하고, 그 기한 안에 등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 내야 합니다(지방세법 제20조 제1항·제4항). 세율과 감면은 시·군·구청 세무 부서에 문의하세요. 한편 부동산 소유권 이전에 관한 증서는 인지세 과세문서이며(인지세법 제3조 제1항 제1호) 기재금액이 1억원 초과 10억원 이하이면 15만원, 5천만원 초과 1억원 이하이면 7만원 등으로 정해져 있습니다. 문서의 명칭과 관계없이 실질 내용에 따라 적용하고(제4항), 2명 이상이 공동으로 문서를 작성하면 그 작성자들이 연대하여 납부할 의무가 있습니다(제1조 제2항). 이 계약서에 인지세를 어떻게 내는지는 관할 세무서에 문의하세요.
원본에는 관할 법원 조항이 없습니다. 계약금 해제·위약금·하자·면적 다툼이 생기면 대한법률구조공단 등 법률상담 창구에 문의하세요. 허가구역 안 토지의 허가를 받지 못한 경우 등은 시·군·구청에 먼저 확인하세요.
매도인·매수인 각각 신분증과 도장(서명), 최신 등기사항증명서(소유자·제한 권리 확인), 토지대장 등 지적공부, 계약금 지급 계좌 정보를 준비하세요. 허가구역이면 허가 신청에 필요한 서류를, 농지이면 농지취득자격증명 발급 신청 서류를 소재지 시·군·구청 또는 읍·면사무소에 문의해 준비하세요. 서명 전에 소재지·면적·지목·금액·지급일 칸이 모두 채워졌는지 확인합니다.
토지만 사고판다면 이 서식이 맞습니다. 토지 위에 건물이 있어 함께 거래하면 「부동산 매매계약서(일반)」이나 같은 자료실의 「토지, 건물매매계약서」 서식이 맞습니다. 두 서식은 조항 구성이 다릅니다. 이 서식은 7개 조항이고 담보책임·부속물·관할 법원 조항이 없으므로, 필요한 내용은 특약으로 직접 적으세요.
허가구역을 지정하면 허가대상자·용도·지목 등을 공고하고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제3항), 지정은 공고한 날부터 5일 후에 효력이 생깁니다(제10조 제5항). 계약하려는 토지가 지금 허가구역인지는 토지 소재지의 시·군·구청에 문의하세요. 허가가 필요한 계약을 허가 없이 체결하면 그 계약은 효력이 발생하지 않고(제11조 제6항), 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금에 처해질 수 있습니다(제26조 제3항).
농지를 취득하려는 사람은 농지 소재지 시장·구청장·읍장·면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다(농지법 제8조 제1항). 상속 등 일부 예외가 같은 항 단서에 정해져 있습니다. 발급을 받아 취득하는 사람이 소유권이전등기를 신청할 때는 이 증명을 첨부해야 합니다(제8조 제6항). 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 사람이 아니면 소유할 수 없는 것이 원칙입니다(제6조 제1항).
원본 제7조 제2항은 을이 중도금(중도금이 없으면 잔금)을 지급할 때까지는 갑은 계약금의 배액을 상환하고 을은 계약금을 포기하여 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 민법 제565조 제1항은 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 이렇게 해제할 수 있다고 정하며, 이 방식의 해제에는 손해배상 청구가 따르지 않습니다(같은 조 제2항).
지목은 토지의 주된 용도에 따라 구분해 지적공부에 등록한 것이고(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제24호), 경계는 필지별로 경계점들을 직선으로 연결해 지적공부에 등록한 선입니다(제2조 제26호). 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하려면 지적측량을 해야 하며(제23조 제1항 제4호), 한국국토정보공사 등 지적측량수행자에게 의뢰합니다(제24조 제1항). 서명 전에 측량 결과와 계약서의 면적·경계를 맞춰 두세요.
토지를 포함한 부동산의 매매계약을 체결하면 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 부동산 소재지 시·군·구청에 신고해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 제1호). 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부했다면 그 중개사가 신고합니다(같은 조 제3항). 잔금을 치른 날부터 60일 이내에는 소유권이전등기를 신청해야 합니다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제1호).
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이 페이지는 서식을 찾고 쓰는 데 도움을 드리려고 정리한 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하시기 바랍니다. 서식 파일은 저희가 보관하지 않고 발행 기관 페이지로 연결합니다.